你的收入折合多少平方米？

欧洲数据显示了什么

本节内容全部来自维也纳工业大学的这项研究及其所依据的 ESPON 数据表：31 个国家，房源要价，按成人等值折算的税后收入。美国部分在后面，两边不用同一把尺子衡量。

两幅地图从买和租两个方向衡量同一件事。买房这边，作者取一个市镇平均收入的三分之一，假定它全部用来还 30 年期房贷的月供，利率按该国的固定利率，再看这样能借到的钱按当地房价（含税费）能买多少平方米。

租房这边，作者把同样的三分之一除以当地每平方米租金。两个答案都以平方米表示，所以不用知道任何一个具体价格，就能比较各地。

将近 44% 的欧洲人所在的地方，这样供房贷买不到 50 平方米；约 28% 的人所在的地方能买 50 到 75 平方米。两者相加，超过 70% 的人口生活在平均收入的三分之一最多只能买到 75 平方米的地方。能买到 150 平方米以上的，只有不到 5% 的人。

租房的情况大致相同。超过 39% 的人所在的地方，平均收入的三分之一租不到 50 平方米；约 22% 能租 50 到 75 平方米。

租房最难负担的这一档（不足 50 m²）主要是城市的问题：住在这一档地方的人里，超过 65% 在城市，约 26% 在城镇和郊区，约 10% 在农村。农村另有一个突出之处：对 12% 的农村人口来说，采集到的房源里一条出租信息都没有。

哪个国家最便宜，取决于你想要多大的房子。小户型的单价到处都更高，但高出多少，各国差别很大，足以让整个欧洲的排名洗牌。

按全款买一套房要花几年平均收入，给 31 个国家排名。把面积从 25 m² 换成 150 m²，挪威上升 10 位、西班牙上升 9 位，德国和瑞典则各下降 7 位。买 25 m²，德国在最容易买房的国家里排第 7，买 150 m² 则排第 14；西班牙分别是第 19 和第 10。

前后两种排法，收入和整体价格水平都没有变，变的只有面积。

这个结论有多可靠，要看小户型的额外成本是在哪里实际测出来的。在 31 个国家中的 23 个，它来自该国本身五个面积档（从不足 30 m² 到 120 m² 以上）的房源，上面点名的国家全在其中；其余 8 个国家最小那一档房源太少，改用欧洲的中位数代替。

论文明确提醒过一点：某一档房源太少时，作者用插值把它补上，所以一个档位有数字，并不代表它真的被观测到过。

地理格局大体在意料之中，只是对比更强烈。几乎每个国家的首都地区都落在最难负担的一档，还把周边一起拖下水：巴黎、柏林和马德里周边的收入虽然更高，房子照样难以负担；在瑞士和卢森堡一带，这种情况还越过了国界。

法国、西班牙、葡萄牙、希腊和克罗地亚的沿海，以及阿尔卑斯山的旅游河谷，都比身后的内陆乡村难负担得多。斯堪的纳维亚和波罗的海国家明显宽松，只有少数城市热点例外。地图用圆点显示这些格局；地区层面的数字在排名和卡片里。

在国家层面，作者点名葡萄牙、荷兰和瑞士相当难以负担，波兰和匈牙利也是如此。

关于波兰，有一点对读懂整幅地图都很重要：波兰人拥有住房且没有房贷的比例极高，所以房价和收入之间的落差，大多数人并感受不到。真正感受到的是刚进入市场的人：年轻家庭，以及所有不得不搬家的人。

在德国、法国、比利时、奥地利和瑞士，租房比买房更容易负担，在葡萄牙、希腊、保加利亚和爱尔兰则不然。在维也纳，平均收入的三分之一能租 52 m²，却只能买 31 m²；马德里则相反，能买 49 m²，只能租 38 m²。

作者提醒，别把两幅地图看成条件对等的二选一：还房贷是在攒资产，交房租不是；两者住得安不安稳也不一样。两幅地图都是站在现在才来买房或租房的人的角度，按今天的价格描述市场，并不反映现有居民实际付多少钱。

美国数据显示了什么

美国部分只用了一项调查：人口普查局的美国社区调查（American Community Survey，ACS），取 2020–2024 年的五年估计值。它给每个县提供四个数字：住房价值中位数、家庭收入中位数、租金中位数和人口。中位数就是排在正中间的那个值，一半比它高，一半比它低。

共 3,141 个县，覆盖 50 个州和哥伦比亚特区 100% 的人口。这是入户调查，不是成交记录，下面每个数字都要这样理解。

从全国看，住房价值中位数相当于 4.1 年的家庭收入中位数，租金中位数占月收入中位数的 21%。

地图能补充的，是各地差距有多大：29% 的美国人所在的县，买一套房要 5 年及以上的收入，9.7% 的人所在的县要 8 年及以上，1.8% 要 10 年及以上。

最贵的地方。按收入年数，榜首是怀俄明州的 Teton County，13.2 年：那里就是杰克逊霍尔，房价对准的是不靠当地收入生活的买家。其次是 Nantucket，11.4 年。

紧随其后的是全国人口最稠密的三个县中的两个：布鲁克林 11.3 年和布朗克斯 10.9 年，这两个县合计有 400 万人，而 Teton 只有 2.3 万人。曼哈顿是 10.5，旧金山 9.9，洛杉矶 9.3。

最便宜的大县在北方老工业区和格兰德河沿岸：匹兹堡所在的 Allegheny County 和底特律所在的 Wayne County 都是 2.9 年，得克萨斯州边境的 Hidalgo County 是 2.6 年。一套中位价住房只要 1 年左右收入的，只有堪萨斯州和得克萨斯州少数人口稀少的县。

看租金占比，必须先看一条警告。只有 1.2% 的美国人所在的县，租金中位数达到收入中位数的 30% 及以上。这听起来像好消息，但要看清它算的是什么：居中的房租，除以所有家庭居中的收入，有房户也算在内。

如果像这项调查本身那样逐户计算，51% 的美国租房者要把 30% 及以上的收入花在房租上。两个数字都没错，只是回答的问题不同，而县级地图只能画出第一个。

平方米到此为止。上面的内容都绕开了“面积”这个词，这不是有意回避。调查问房主房子值多少钱，问租户房租多少，却不问房子有多大；也没有其他联邦调查逐县问这个问题。正因为这个缺口，美国地图上三种按平方米计算的视图都关闭了。

美国住房按每平方米算贵不贵，美国的公共统计回答不了。本页只用公共统计，它们到哪里为止，本页也到哪里为止。

五年的数据平均成一个数，住房价值也只是房主的看法。五年估计并不是 2024 年的一张快照，而是 2020 至 2024 年间陆续入户访问结果的平均，按 2024 年美元计算。只有这个版本覆盖所有县，因为一年期调查只公布人口 6.5 万以上的地方。

住房价值则是房主自己说房子能卖多少钱，不是谁实际付了多少：是自估价，不是成交价。这两点都不是需要修正的缺陷，而是看地图前应该先交代清楚的事实。

每个县的数字有多可靠，官方也公布了。和欧洲数据不同，这项调查给每个估计值都附了误差范围，每张县卡片上都会显示。按误差大小排在正中间的县，区间是数值的 ±5.9%；每 10 个县里就有 1 个超过 ±16%。

有 187 个县（人口占 0.29%）误差超过估计值的五分之一，卡片会用文字注明。这些县仍保留在地图上：调查确实在那里做过，与其留个空洞，不如给出一个宽区间并明说。

拉丁美洲图层显示了什么

整个地区只有两座城市按区公布每平方米价格，而且都是首都：利马通过秘鲁中央银行，布宜诺斯艾利斯通过该市的统计机构。所以上面的板块以城市标注，从不以国家标注。

利马：买家实际支付的价格。Banco Central de Reserva del Perú（秘鲁中央储备银行）每个季度公布该市 12 个区已售公寓的每平方米价格，以美元计。2025 年第四季度，价格从 La Molina 的 1,392 美元到 Barranco 的 2,463 美元不等。

该行还公布房价相当于多少年的租金，用房价除以这个年数就得到租金：从 La Molina 的每平方米每月 7.5 美元，到 Barranco 的 13.4 美元。

布宜诺斯艾利斯：卖家的要价。该市的统计机构，即布宜诺斯艾利斯市统计与普查研究所（Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires），每季度按街区公布房源中每平方米的平均要价，并按户型分列。

本页取2 个房间的二手公寓，这是覆盖街区最多的户型：2026 年第二季度 48 个街区中的 43 个，从 Villa Lugano 的 1,437 美元到 Puerto Madero 的 5,805 美元。这一季度是初步数据，研究所可能会修订。

只有当季在售的公寓足够多，研究所才会公布这个街区；其余 5 个街区在地图上保持灰色。

两座城市之间无法相互比较。成交价和要价之间隔着一轮讨价还价；一个来自中央银行对开发商和中介的调查，另一个来自房源；季度也不同，利马是 2025 年第四季度，布宜诺斯艾利斯是 2026 年第二季度。

所以每幅地图只在本城内部分档着色：绿色是最便宜的五分之一，红色是最贵的五分之一。布宜诺斯艾利斯一个绿色的街区，并不意味着比利马一个红色的区更便宜。

没有当地收入，所以只用你的。两座城市都不按区公布收入，所以地图说不出当地居民负担得起多少；它只按你在上方计算器里填的收入来算。

买房还需要房贷利率，而这个图层对两座城市都没有利率。本页也不从别处借一个来：在两座城市，买房都只按你自己输入的利率计算。

经合组织又加了 4 个国家，给出的是占比，而不是价格。其可负担住房数据库列出房贷户和租房户花在房贷或房租上的收入占比中位数。

据该数据库，智利 2022 年为 23.7%，哥伦比亚 2024 年为 20.5%，哥斯达黎加 2024 年为 17.0%，墨西哥 2022 年为 14.4%。

这 4 国也不完全可比。智利、哥伦比亚和墨西哥除以税前收入，哥斯达黎加除以税后收入；税后收入更少，所以按其他 3 国的口径，哥斯达黎加的占比还会更低。智利 2020 年跳升到 31.8%，来自疫情期间进行的一项调查，两年后占比又回落了。

局限：原研究的，也有我的

数据和计算都可能出错。这些数字由程序从几个统计机构自动采集，再由一个人在这里重新加工：表格匹配出错、文件过时、公式笔误，都有可能，而且没有任何一个来源核对过本页。在依赖某个数字之前，请先对照来源核实，每一节都附有来源链接。

在欧洲，挂牌价不是成交价。研究用的是要价，而在市镇层面，要价和实际成交价差多少，无从得知。

在能查到成交价的地方，它和挂牌价高度相关，但偏差各有各的规律。美国的数据两者都不是：它是房主认为自家房子值多少钱，既不是挂牌价，也不是成交价。

一个地方只有一个数字，而美国的县是很大的地方。同一座城市里，不同城区的差别可能和不同地区一样大，地图显示不出来。县的颗粒更粗：Los Angeles County 有 1,000 万人，却只有一个住房价值中位数。

地图也无法给地区着色：这种精细程度的欧洲地区轮廓，没有可以自由使用的版本，所以本页给整个国家着色，再把各地标成圆点。地区和州的数字仍可在搜索、卡片和排名中找到。

欧洲的当地收入是估计值。调查得到的收入是用模型分摊到各市镇的，并非在每个市镇实测。

在几个东欧国家，分摊结果在大城市以外几乎没有起伏，因此一些中间地带可能显得比实际更穷。作者请读者谨慎看待绝对数值；整体格局比具体数字更可靠。

没有首付，没有贷款限额。研究对这两点都做了简化，略去不计。本页的首付滑块是我加的：首付越多，贷款越少，可以看出攒下的首付能起多大作用。贷款价值比（LTV）上限、收入倍数限制等正式的贷款门槛，本页仍未计入。

你的收入不会为迁就哪一方的统计口径而换算。你输入家庭收入后，页面直接取它的三分之一，因为一个家庭实际花的就是这笔钱；家庭人口只用在把你的收入和当地平均水平相比的那一行。

这一行在欧洲对比的是按成人等值折算的收入，在美国对比的是税前家庭收入中位数，并都注明了口径。但平方米数，以及美国的收入年数，都只由你的钱和当地价格算出，算法在哪里都一样。

时间。欧洲房源来自 2024–2025 年，收入为 2024 年，利率大多是 2023 年的平均值，人口为 2021 年普查轮次。美国数字是覆盖 2020 至 2024 年的五年调查估计，以 2024 年美元表示。

所以美国这边根本不是快照，而是五年的平均，价格变动快的时候会落后于当前市场。这也是欧美分成两幅地图的又一个原因。

两种收入不是同一回事。欧洲用的是平均等值可支配收入：税后，再按家庭人口折算，相当于每个成年人的收入。美国用的是税前家庭收入中位数，算的是全家所有人，完全不做人口折算。

两者都是各自统计机构公布的数字。要把一种换算成另一种，就得对税收和家庭构成建模，那样得出的数字看似精确，其实只是猜测。

本页不做这种换算，而是让欧美两部分各自独立，并给出一个老实的替代办法：输入你自己的收入，两边回答的就是同一个问题。

一边是要价，一边是房主估价。欧洲的数据来自房源，是卖家的要价。美国的数据来自调查，是房主说自家房子值多少钱。

两者都不是买家实际付的钱，与成交价的偏离方式也各不相同，所以本页从不拿欧美两边的价格相比。

两种价格包含的东西也不同。欧洲的数字经过统一，含不动产转让税或增值税、土地登记费和公证费——在维也纳，这比挂牌价高出 6.4%。

美国的数字只是房主对房子本身的估价：交易结算费用、部分州征收的转让税以及中介佣金都不在其中。

所以欧洲价格是含费的，美国价格是裸价，而本页没有尝试给美国价格加上这些费用，因为费率因州、因交易而异，估算它们只会是猜测。

美国的住房价值是一种看法，不是价格。调查问的是房主认为自家房子能卖多少钱。这既不是成交价，也不是要价，本页也没有任何地方假装它是。

它是美国公布的唯一一项县级住房价值指标，本页也按它本来的名称称呼它。

美国的租金是总租金、按套计，而不是净租金、按平方米计。总租金中位数包含租户自付的水电等费用，对应的是租金排在正中间的那套房子，不管它是什么样的房子。

它拆不成平方米，拿它和欧洲的每平方米租金比，就是在比两种不同的东西。所以美国的租金占比按该县自身的中位租金住房计算，并照此标注。

美国的租金占比是中位数之比，而不是负担过重的家庭有多少。地图显示，在合计住着 1.2% 美国人口的那些县，租金中位数达到收入中位数的 30% 及以上。

逐户计算，同一项调查则显示 51% 的租房者要付 30% 及以上。后者才是描述人的数字；前者是唯一能画在县级地图上的数字。两者相差这么多，是因为各家各户的房租和收入高低不一，而一个县只有一个数字，显示不出这种差别。

美国完全没有平方米。ACS 和其他联邦来源都不在县一级统计住房面积，所以美国地图上三种按平方米计算的视图都关闭了。宁可关掉一个按钮，也不画一幅靠猜的地图。

欧洲和美国以外，只有两座城市。利马和布宜诺斯艾利斯按区公布每平方米价格，它们各自放在单独的地图上，不进入排名，也不参与对比。

要加入一个国家，得有它的统计机构或中央银行公布的单位面积价格。一幅标注老实的空地图，胜过一幅填满编造数字的地图。

数字从哪里来

本页的每一个数字都来自公开文件，任何人无需密钥、账号或付费即可下载。下表列出全部来源；表后的几段讲的是需要判断取舍的地方。

把价格和收入两行放在一起看，就明白两个图层为什么要分开：一栏是要价对照按成人等值折算的税后收入，另一栏是房主对整套住房的估价对照按家庭计算的税前收入。两种衡量方式都站得住脚，但谁也换算不成谁。

论文的“数据可得性声明”写的是：数据可在合理请求下向作者索取。论文本身没有附数据表，补充材料只是两幅矢量 PDF 地图。所以本页的数字只能退而求其次，从别处取得，具体经过如下。

ESPON 地图服务。HOUSE4ALL 项目在 ESPON 的 ArcGIS 门户上发布了一个交互式 StoryMap，其地图数据来自该计划 GIS 服务器上三个公开的要素服务（feature service）。

其中之一 HOUSE4ALL_data_at_LAU_level 每个市镇一行，包含 2024 年平均等值收入、校正后的每平方米售价和租金、全国房贷利率，以及论文的两个负担能力指标 sa_m2 和 ra_m2。

2026 年 9 月 14 日，本页通过该服务的查询接口，每次 2,000 行，读取了全部 89,601 行，连同每个市镇的中心点。这张表只保留本页用到的字段后，作为 house4all-lau-2024.csv（10.7 MB）与本页一同发布。

公式经过核对，不是想当然。对全部 78,758 个有售价数据的市镇，取月收入的三分之一，换算成按该市镇的利率 30 年内能还清的贷款额，再除以校正后的价格，得出的结果与服务中的 sa_m2 误差不到十亿分之一；租房指标也一样。

所以计算器用的就是研究本身的算法，不是近似；保持默认设置时，显示的就是研究自己的数字。

校正后的价格，是按每条房源挂在网上的时间长短加权后的挂牌价，再加上交易成本：在维也纳，它比原始挂牌价高 6.4%，大约正是奥地利转让税、登记费和公证费加起来的数目。

从服务中取了什么，服务里又没有什么。服务里有五个面积档的价格，但已发布的指标用的是整体校正价格，本页也一样。

城市化程度和沿海标记取自欧盟统计局的 LAU 2021 对照表，只覆盖欧盟 27 国；瑞士、挪威和冰岛的市镇在上面的图表中显示为“未分类”。海外领地、加那利群岛、亚速尔群岛和马德拉群岛不在地图范围内，但可以搜索到。

三分之一不等于 33%。论文说的是收入的三分之一，而本页第一版因为滑块只能取整数百分比，把它当成了 33%。

可 33% 比三分之一小 1%：33 对 33.33，差了这个数值的百分之一。就这一点差别，让页面上每个数字都比研究本身低了 1%，而页面还声称与研究完全一致。

现在默认值正好是三分之一，滑块上显示“三分之一”；一旦拖动，就变成整数百分比，也就不再是研究的设定，计算器下方那行字会注明这一点。

与服务核对的结果：已发布的可负担平方米数，购房在 78,758 个市镇上误差不到百亿分之八，租房在 47,154 个市镇上不到十亿分之五。

小户型每平方米更贵。服务除了整体平均价，还有五个面积档的价格，差别并不小：就整个样本而言，30 m² 以下住房每平方米的买价比平均高 28%、租金高 38%，120 m² 以上的则分别低 6% 和 17%。

小户型加价多少，更多取决于国家而不是地方，各国差异极大，从德国的 13% 到西班牙的 83%。只要你指定了面积，本页现在都按该面积所在的档位计算，所以“我想要 25 m²”的答案，不再是把 100 m² 的答案按比例缩小。

国家排序因此改变：要 25 m²，德国比西班牙容易；要 150 m²，西班牙比德国容易。主要的可买、可租平方米数仍按整体价格计算，因为研究本身就是这么算的。

为什么地图是圆点，而不是给区域着色。这种精细程度的欧洲地区轮廓，没有可以自由使用的版本，所以地图用 Natural Earth 的公有领域形状给整个国家着色，再把每个地方标成圆点。

地区名称来自欧盟统计局的统计代码表，可免费用于任何目的。投影是兰伯特方位等积投影，ESPON 的地图用的也是这一类。

本页与论文的差异。由服务计算出的人口比例（可买不到 50 m² 为 41%，可租不到为 37%）比论文的 44% 和 39% 低几个百分点。

服务是项目的数据发布版本；论文的图 3 取自作者的工作数据集，两者可能在人口权重、收入年份或无数据市镇的处理上有所不同。论文的数字按论文原样引用；图表显示的是公开数据表给出的结果。

整个美国部分只有一个来源。美国社区调查一次发布就给出每个县的住房价值中位数、家庭收入中位数、总租金中位数和人口，而且是公有领域的联邦作品。

每一行都以联邦 FIPS 县代码为标识，所以各县是按代码精确匹配的，从不按名称匹配。

数据表是怎样读取的。人口普查局自己的 API 要求密钥，所以同样的公有领域数据表通过 Census Reporter 的开放 API 读取，这是一家非营利机构，明确声明：“Census Reporter 上的数据来自美国人口普查局，不受版权保护。”

其服务器要求调用者表明身份，所以提取程序以本页自己的名称和地址作为 user agent，而不是冒充浏览器。

又是康涅狄格州，这回问题出在另一边。该州用 9 个规划区取代了原来的 8 个县，这一次是人口普查局已经跟上、Natural Earth 还没有：调查公布的是 9 个规划区，地图文件里仍是 8 个县。

本页既没有舍弃这个州，也没有借用邻近的点，而是根据联邦 TIGER 2024 边界算出这 9 个中心点——面积加权的多边形质心，扣除内环——并逐一核对它们都落在州界之内。

阿拉斯加这次则无需处理：调查已经采用 Chugach 和 Copper River，也就是 2019 年取代 Valdez-Cordova 的两个单元。

州和全国的行是直接查询的，不是拼出来的。各县中位数按人口加权的平均值并不是中位数，而本页第一版正是这样用各县拼出州和全国的行。

ACS 每一级都有公布，所以加利福尼亚州那一行是加利福尼亚州自己的中位数，全国那一行就是全国的中位数。本页说美国住房价值中位数相当于 4.1 年收入，依据的是人口普查局的两个全国中位数，而不是把 3,141 个县平均一遍。

3 个县缺了数字，78 个 municipio 被有意排除。新墨西哥州的 De Baca County 没有公布家庭收入中位数；得克萨斯州的 Kenedy County 和 Loving County——人口只有几百——既没有住房价值也没有租金。

这 3 个县都连同原因记入了缺口文件；任何新出现的缺口都会让构建中止。波多黎各的 78 个 municipio 在同一次下载中，但被排除在外：它们来自单独的 Puerto Rico Community Survey，人口普查局的美国总数也不包括它们，把它们纳入会改变全国那一行的含义。

小户型加价只算到大西洋这一边。欧洲数据逐国测出了小户型每平方米贵多少，只要你指定面积，本页就会用上。

美国没有这种测量，也没有每平方米价格可以套用：你指定的面积只对欧洲地图起作用。

收入栏的汇率采用欧洲央行 2026 年 9 月 11 日的欧元参考汇率，固定写在页面中，这样分享出去的链接下个月表示的仍是同一笔钱。