Dein Einkommen in Quadratmetern

Was die europäischen Daten zeigen

Alles in diesem Abschnitt stammt aus der Studie der TU Wien und der ESPON-Tabelle dahinter: 31 Länder, Angebotspreise, Einkommen nach Steuern pro Erwachsenenäquivalent. Der Abschnitt über die USA folgt danach; die Zahlen beider Abschnitte stehen nicht auf einer gemeinsamen Skala.

Die beiden Karten messen dasselbe von zwei Seiten. Für den Kauf nehmen die Forschenden ein Drittel des Durchschnittseinkommens einer Gemeinde als Monatsrate einer Hypothek über 30 Jahre zum Festzins des Landes und fragen, wie viele Quadratmeter sich damit zu örtlichen Preisen kaufen lassen, Steuern und Gebühren eingerechnet.

Für die Miete teilen sie dasselbe Drittel durch die örtliche Miete pro Quadratmeter. Beide Antworten sind Quadratmeterzahlen, sodass sich Orte vergleichen lassen, ohne einen einzigen Preis zu kennen.

Fast 44 % der Europäer leben dort, wo diese Hypothek für weniger als 50 Quadratmeter reicht, und rund 28 % dort, wo sie für 50 bis 75 reicht. Bei mehr als 70 % der Bevölkerung reicht ein Drittel des Durchschnittseinkommens also für höchstens 75 Quadratmeter. Keine 5 % leben dort, wo es für mehr als 150 reicht.

Bei der Miete sieht es ähnlich aus. Mehr als 39 % leben dort, wo man für ein Drittel des Durchschnittseinkommens weniger als 50 Quadratmeter mieten kann, und rund 22 % dort, wo es 50 bis 75 sind.

Diese ungünstigste Gruppe, unter 50 m², ist vor allem ein Problem der Städte: Von den Menschen an solchen Orten wohnen mehr als 65 % in Städten, rund 26 % in kleineren Städten und Vororten und rund 10 % auf dem Land.

Ländliche Gebiete fallen noch aus einem anderen Grund auf: Für 12 % der Landbevölkerung fand sich unter allen gesammelten Inseraten kein einziges Mietangebot.

Welches Land am günstigsten ist, hängt davon ab, wie groß die Wohnung sein soll. Kleine Wohnungen kosten überall mehr pro Quadratmeter, aber wie viel mehr, hängt vor allem vom Land ab – und dieser Unterschied genügt, um die Reihenfolge in Europa gründlich durcheinanderzubringen.

Ordnet man die 31 Länder danach, wie viele Jahreseinkommen eine Wohnung kostet, wenn man sie auf einen Schlag bezahlt, und fragt statt nach 25 m² nach 150 m², steigt Norwegen um zehn Plätze und Spanien um neun, während Deutschland und Schweden je sieben Plätze verlieren.

Beim Kauf von 25 m² liegt Deutschland auf Platz sieben der günstigsten Länder, bei 150 m² auf Platz vierzehn; Spanien auf Platz neunzehn und zehn. Einkommen und allgemeines Preisniveau sind dabei dieselben geblieben. Geändert hat sich nur die Größe der Wohnung.

Wie weit man dem trauen kann, hängt davon ab, wo der Aufpreis für kleine Wohnungen tatsächlich gemessen wurde. In 23 der 31 Länder stammt er für alle fünf Größenklassen, von unter 30 m² bis über 120 m², aus den Inseraten des Landes selbst, und alle oben genannten Länder gehören dazu.

In den übrigen 8 gab es in der kleinsten Klasse zu wenige Inserate, und stattdessen wird der europäische Median verwendet.

Einen Vorbehalt macht der Aufsatz selbst: Wo eine Klasse zu wenige Inserate hatte, haben die Forschenden sie rechnerisch aus den Nachbarklassen ergänzt (interpoliert). Steht für eine Klasse eine Zahl da, wurde sie also nicht immer tatsächlich beobachtet.

Geografisch ergibt sich das erwartete Bild, nur deutlicher. Die Hauptstadtregion fast jedes Landes liegt in der am wenigsten erschwinglichen Klasse und zieht ihr Umland mit.

Die hohen Preise greifen trotz der dort höheren Einkommen auf die Regionen um Paris, Berlin und Madrid über, und über Landesgrenzen hinweg auf die Gegenden rund um die Schweiz und Luxemburg.

Die Küsten Frankreichs, Spaniens, Portugals, Griechenlands und Kroatiens und die Tourismustäler der Alpen sind weit weniger erschwinglich als das Hinterland.

Skandinavien und das Baltikum schneiden deutlich besser ab, bis auf ein paar teure Städte. Die Karte zeigt das als Punkte; die regionalen Werte stehen in den Ranglisten und in den Steckbriefen.

Auf Länderebene nennen die Forschenden Portugal, die Niederlande und die Schweiz als eher unerschwinglich, ebenso Polen und Ungarn.

Zu Polen gibt es eine Einschränkung, die für die ganze Karte gilt: Außergewöhnlich viele Polen besitzen ihre Wohnung ganz ohne Kredit, sodass die Lücke zwischen Preisen und Einkommen von der Mehrheit nicht gespürt wird. Zu spüren bekommt sie, wer neu auf den Wohnungsmarkt kommt: junge Haushalte und alle, die umziehen müssen.

In Deutschland, Frankreich, Belgien, Österreich und der Schweiz ist Mieten erschwinglicher als Kaufen, nicht aber in Portugal, Griechenland, Bulgarien oder Irland. In Wien reicht ein Drittel des Durchschnittseinkommens zur Miete für 52 m², zum Kauf aber nur für 31; in Madrid für 49 beim Kauf und 38 zur Miete.

Die Forschenden warnen davor, die beiden Karten als gleichwertige Alternativen zu lesen: Mit einer Kreditrate baut man Vermögen auf, mit einer Miete nicht, und auch die Sicherheit, in der Wohnung bleiben zu können, ist nicht dieselbe.

Beide Karten zeigen den Markt aus der Sicht von jemandem, der jetzt eine Wohnung sucht, zu heutigen Preisen; was die jetzigen Bewohner zahlen, sagen sie nicht.

Was die amerikanischen Daten zeigen

Der amerikanische Teil beruht auf einer einzigen Erhebung: dem American Community Survey (ACS) des Census Bureau, Fünfjahresschätzungen 2020–2024. Er liefert für jedes County vier Zahlen: Medianwert des Hauses, Median-Haushaltseinkommen, mediane Miete und Bevölkerung. Median heißt: Die Hälfte liegt darüber, die Hälfte darunter.

Das sind 3.141 Countys und 100 % der Bevölkerung der 50 Bundesstaaten und des District of Columbia. Es ist eine Befragung von Haushalten, keine Aufzeichnung von Verkäufen, und das prägt jede Zahl, die folgt.

Landesweit kostet das mittlere Haus 4,1 Jahre des Median-Haushaltseinkommens, und die mittlere Miete macht 21 % des mittleren Monatseinkommens aus.

Die Karte zeigt darüber hinaus, wie ungleich das verteilt ist: 29 % der Amerikaner leben in einem County, wo das Haus fünf Jahreseinkommen oder mehr kostet, und 9,7 % dort, wo es acht oder mehr kostet; 1,8 % leben dort, wo es zehn oder mehr kostet.

Wo es am meisten kostet. Nach Jahreseinkommen führt Teton County, Wyoming, mit 13,2: Das ist Jackson Hole, wo sich die Hauspreise nach Käufern richten, die nicht von örtlichen Gehältern leben. Dann Nantucket mit 11,4.

Direkt dahinter liegen zwei der drei am dichtesten besiedelten Countys des Landes, Brooklyn mit 11,3 und die Bronx mit 10,9, und die beiden zählen zusammen vier Millionen Einwohner, Teton dagegen 23.000. Manhattan liegt bei 10,5, San Francisco bei 9,9, Los Angeles bei 9,3.

Die günstigsten großen Countys liegen im industriellen Norden und am Rio Grande: Allegheny County mit Pittsburgh und Wayne County mit Detroit bei 2,9, Hidalgo County an der texanischen Grenze zu Mexiko bei 2,6. Etwa ein Jahreseinkommen kostet ein mittleres Haus nur in einer Handvoll dünn besiedelter Countys in Kansas und Texas.

Neben die Mietbelastung gehört eine Warnung. Nur 1,2 % der Amerikaner leben dort, wo die mittlere Miete 30 % oder mehr des mittleren Einkommens ausmacht – und das klingt nur so lange gut, bis man sieht, was da gemessen wird: die mittlere Miete geteilt durch das mittlere Einkommen aller Haushalte, Eigentümer eingeschlossen.

Stellt man die Frage stattdessen Haushalt für Haushalt, wie es dieselbe Erhebung tut, dann zahlen 51 % der amerikanischen Mieter 30 % oder mehr ihres Einkommens für die Miete. Beide Zahlen stimmen; sie beantworten verschiedene Fragen, und eine County-Karte kann nur die erste zeichnen.

Wo der Quadratmeter endet. In allem bisher Gesagten fehlt das Wort „Fläche“ – und zwar nicht freiwillig. Die Erhebung fragt Eigentümer, was ihr Haus wert ist, und Mieter, wie hoch die Miete ist; sie fragt nicht, wie groß die Wohnung ist, und keine andere Bundeserhebung fragt es County für County.

Deshalb sind die drei Quadratmeter-Ansichten auf der US-Karte abgeschaltet. Ob ein amerikanisches Haus pro Quadratmeter teuer ist, kann die amtliche Statistik der USA nicht beantworten. Diese Seite stützt sich allein auf amtliche Statistik, und wo sie endet, endet auch die Seite.

Fünf Jahre, gemittelt zu einer Zahl – und ein Wert, der nur die Meinung des Eigentümers ist. Die Fünfjahresschätzung ist keine Momentaufnahme von 2024, sondern ein Mittel aus Befragungen von 2020 bis 2024, in Preisen von 2024. Nur sie deckt jedes County ab; die einjährige Erhebung veröffentlicht bloß Orte ab 65.000 Einwohnern.

Und der Wert ist das, wofür sich das Haus nach Aussage des Eigentümers verkaufen ließe, nicht das, was jemand bezahlt hat: eine Selbsteinschätzung, kein Verkaufspreis. Beides ist kein Mangel, der zu beheben wäre; beides sind Tatsachen, die man kennen muss, bevor man die Karte liest.

Wie belastbar die Zahl jedes County ist, wird ebenfalls veröffentlicht. Anders als bei den europäischen Daten liefert die Erhebung zu jeder Schätzung eine Fehlerspanne mit, und jeder Steckbrief eines County zeigt sie. Beim mittleren County beträgt die Spanne ±5,9 % des Werts; bei einem von zehn Countys ist sie breiter als ±16 %.

In 187 Countys, in denen 0,29 % der Bevölkerung leben, übersteigt sie ein Fünftel der Schätzung, und der Steckbrief sagt das in Worten. Diese Countys bleiben auf der Karte, weil die Erhebung dort stattgefunden hat und eine Lücke schlimmer wäre als eine breite Spanne, auf die offen hingewiesen wird.

Was die Daten aus Lateinamerika zeigen

Nur zwei Städte der Region veröffentlichen einen Preis pro Quadratmeter nach Stadtteil, und beide sind Hauptstädte: Lima über seine Zentralbank und Buenos Aires über das Statistikinstitut der Stadt. Deshalb ist der Block oben nach Städten beschriftet und nie nach Ländern.

Lima: was Käufer zahlten. Jedes Quartal veröffentlicht die Banco Central de Reserva del Perú für 12 Distrikte der Stadt den Preis pro Quadratmeter verkaufter Wohnungen, in US-Dollar. Im vierten Quartal 2025 reicht er von 1.392 US-Dollar in La Molina bis 2.463 US-Dollar in Barranco.

Die Bank veröffentlicht außerdem, wie vielen Jahresmieten der Preis entspricht, und teilt man das eine durch das andere, ergibt sich eine Miete: von 7,5 US-Dollar pro Quadratmeter im Monat in La Molina bis 13,4 US-Dollar in Barranco.

Buenos Aires: was Verkäufer verlangten. Das Statistikinstitut der Stadt, das Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, veröffentlicht jedes Quartal den durchschnittlichen Angebotspreis pro Quadratmeter in Inseraten nach Barrio, getrennt für jede Wohnungsgröße.

Diese Seite verwendet Zweizimmerwohnungen aus dem Bestand, weil es dafür in den meisten Barrios Werte gibt: in 43 von 48 im zweiten Quartal 2026, von 1.437 US-Dollar in Villa Lugano bis 5.805 US-Dollar in Puerto Madero. Das Quartal ist vorläufig, und das Institut kann es noch korrigieren.

Das Institut zeigt ein Barrio nur, wenn im Quartal genug Wohnungen im Angebot waren; die übrigen 5 bleiben auf der Karte grau.

Die beiden Städte lassen sich nicht miteinander vergleichen. Zwischen einem gezahlten und einem verlangten Preis liegt das Verhandeln. Die eine Zahl stammt aus einer Erhebung der Zentralbank bei Bauträgern und Maklern, die andere aus Inseraten.

Und die Quartale sind verschieden: das vierte von 2025 in Lima, das zweite von 2026 in Buenos Aires.

Deshalb ist jede Karte nur im Vergleich mit den übrigen Stadtteilen derselben Stadt eingefärbt: Grün ist das günstigste Fünftel, Rot das teuerste. Grün in einem Barrio von Buenos Aires heißt nicht billiger als Rot in einem Distrikt von Lima.

Kein örtliches Einkommen, also nur deins. Keine der beiden Städte veröffentlicht ein Einkommen nach Stadtteil, also können die Karten nicht sagen, was sich die Menschen dort leisten können; sie rechnen mit dem Einkommen, das du oben im Rechner eingibst.

Für den Kauf braucht man außerdem einen Hypothekenzins, und für keine der beiden Städte liegt einer vor. Einen von anderswo zu übernehmen kommt nicht in Frage: In beiden Städten wird der Kauf nur mit einem Zins gerechnet, den du selbst eingibst.

Die OECD fügt vier Länder hinzu, als Anteil statt als Preis. Ihre Affordable Housing Database nennt den medianen Einkommensanteil, den Haushalte für Hypothek oder Miete ausgeben.

In Chile sind es 23,7 % (2022), in Kolumbien 20,5 % (2024), in Costa Rica 17,0 % (2024) und in Mexiko 14,4 % (2022). Ganz vergleichbar sind aber auch diese vier nicht.

Chile, Kolumbien und Mexiko teilen durch das Einkommen vor Steuern, Costa Rica durch das Einkommen nach Steuern, das kleiner ist – nach der Rechnung der anderen wäre sein Anteil also noch niedriger.

Chiles Sprung auf 31,8 % im Jahr 2020 stammt aus einer Erhebung während der Pandemie, und zwei Jahre später ist der Anteil wieder gesunken.

Grenzen der Studie und dieser Seite

Sowohl die Daten als auch die Rechnung können falsch sein. Die Zahlen wurden maschinell bei mehreren Statistikämtern gesammelt und hier von einer einzigen Person weiterverarbeitet: Eine falsche Verknüpfung, eine veraltete Datei oder ein Fehler in einer Formel sind alle möglich, und keine der Quellen hat diese Seite geprüft.

Bevor du dich auf eine Zahl verlässt, prüfe sie an der Quelle; jeder Abschnitt verlinkt sie.

In Europa sind Angebotspreise keine Transaktionspreise. Die Studie arbeitet mit Angebotspreisen, und der Abstand zum tatsächlich gezahlten Preis ist auf Gemeindeebene unbekannt.

Wo man ihn kennt, hängen Angebots- und Kaufpreis eng zusammen, folgen aber jeweils eigenen Mustern. Die US-Werte sind weder das eine noch das andere: Sie geben an, was Eigentümer für den Wert ihres Hauses halten – kein Inserat und kein Verkauf.

Ein Ort, eine Zahl – und ein amerikanisches County ist ein großer Ort. Innerhalb einer Stadt kann der Unterschied zwischen Vierteln so groß sein wie der zwischen Regionen, und die Karte kann ihn nicht zeigen. Ein County ist noch gröber: Los Angeles County hat zehn Millionen Einwohner und einen einzigen Medianwert fürs Haus.

Die Karte kann außerdem keine Regionen einfärben: Frei weiterverwendbare Umrisse europäischer Regionen gibt es in dieser Genauigkeit nicht, also füllt diese Seite ganze Länder und markiert Orte stattdessen als Punkte.

Regionale Werte und Werte der Bundesstaaten stehen trotzdem in der Suche, in den Steckbriefen der Orte und in der Rangliste.

Das örtliche Einkommen in Europa ist eine Schätzung. Das Einkommen aus der Erhebung wird durch ein Modell auf die Gemeinden verteilt, nicht in jeder einzelnen gemessen.

In mehreren osteuropäischen Ländern schwankt diese Verteilung außerhalb der großen Städte wenig, sodass manche Übergangsregionen zwischen Stadt und Land ärmer aussehen können, als sie sind. Die Forschenden bitten, absolute Werte mit Vorsicht zu behandeln; die Muster sind belastbarer als die einzelnen Zahlen.

Kein Eigenkapital, keine Kreditgrenzen. Die Studie sieht von beidem ab. Der Schieberegler für Eigenkapital auf dieser Seite ist meine Ergänzung: Er verringert den Kredit und zeigt, was Erspartes bringt.

Beleihungsgrenzen, Obergrenzen für den Kredit als Vielfaches des Einkommens und andere formale Hürden bei der Kreditvergabe sind weiterhin nicht berücksichtigt.

Dein Einkommen wird an keine der beiden Definitionen angepasst. Gibst du ein Haushaltseinkommen ein, rechnet die Seite mit einem Drittel des gesamten Betrags, denn ausgegeben wird das Geld des ganzen Haushalts. Die Zusammensetzung des Haushalts dient nur der Zeile, die dein Einkommen mit dem örtlichen Durchschnitt vergleicht.

Diese Zeile vergleicht in Europa mit einem Einkommen pro Erwachsenenäquivalent und in den USA mit einem Median-Haushaltseinkommen vor Steuern und ist entsprechend beschriftet. Die Quadratmeter dagegen – und in den USA die Jahreseinkommen – ergeben sich aus deinem Geld und dem örtlichen Preis – überall nach derselben Rechnung.

Zeitpunkt. Die europäischen Inserate stammen aus 2024–2025, die Einkommen aus 2024, die Zinsen meist aus Jahresmitteln 2023, die Bevölkerung aus der Zensusrunde 2021. Die amerikanischen Werte sind Fünfjahresschätzungen einer Erhebung für 2020 bis 2024, angegeben in Preisen von 2024.

Die amerikanische Seite ist also gar keine Momentaufnahme, sondern ein Mittel über fünf Jahre, das in Zeiten sich schnell ändernder Preise dem aktuellen Markt hinterherhinkt. Ein Grund mehr, Europa und die USA auf getrennten Karten zu zeigen.

Die beiden Einkommen sind nicht dieselbe Größe. Das europäische ist ein durchschnittliches äquivalenzgewichtetes verfügbares Einkommen: nach Steuern, geteilt durch einen Faktor für die Haushaltsgröße, also pro Erwachsenenäquivalent. Das amerikanische ist ein Median-Haushaltseinkommen vor Steuern, ohne jede Äquivalenzskala.

Beide sind das, was ihr Statistikamt veröffentlicht. Keines lässt sich in das andere umrechnen, ohne Steuern und Haushaltszusammensetzung zu modellieren, und das Ergebnis wäre eine Vermutung, die nur wie ein Messwert aussieht.

Diese Seite verzichtet auf eine solche Umrechnung. Sie hält Europa und die USA getrennt und bietet stattdessen einen ehrlichen Ausweg: Gib dein eigenes Einkommen ein, und beide Seiten beantworten dieselbe Frage.

Angebotspreise gegen Schätzungen der Eigentümer. Die europäischen Daten beruhen auf Inseraten – also darauf, was Verkäufer verlangten. Die amerikanischen beruhen auf der Befragung – also darauf, was Eigentümer für den Wert ihres Hauses halten.

Keines davon ist das, was Käufer tatsächlich zahlten, und beide weichen auf unterschiedliche Weise vom Verkaufspreis ab. Deshalb werden europäische und amerikanische Preise nirgends auf dieser Seite miteinander verglichen.

Und die beiden Preise enthalten Unterschiedliches. Der europäische Wert ist so vereinheitlicht, dass er Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer sowie Grundbuch- und Notargebühren enthält – in Wien sind das 6,4 % auf den Angebotspreis.

Der amerikanische Wert ist die Schätzung des Eigentümers für das Haus allein: Abschlusskosten, Grunderwerbsteuern, wo Bundesstaaten sie erheben, und Maklerprovision sind nicht enthalten.

Der europäische Preis enthält also die Kaufnebenkosten, der amerikanische nicht. Diese Seite rechnet sie auch nicht hinzu, weil die Sätze von Bundesstaat zu Bundesstaat und von Geschäft zu Geschäft verschieden sind und jede Schätzung geraten wäre.

Der amerikanische Hauswert ist eine Meinung, kein Preis. Die Erhebung fragt Eigentümer, wofür sich ihr Haus ihrer Ansicht nach verkaufen ließe. Das ist kein Transaktionspreis und kein Angebotspreis, und nichts auf dieser Seite behauptet etwas anderes.

Es ist das einzige Maß für den Wert von Wohnraum auf County-Ebene, das die USA veröffentlichen, und es wird hier unter seinem eigenen Namen verwendet.

Die amerikanische Miete ist brutto und pro Wohnung, nicht netto und pro Quadratmeter. Die mediane Bruttomiete enthält die Nebenkosten, die ein Mieter zahlt, und sie bezieht sich auf die mittlere Mietwohnung, wie groß oder klein diese auch sein mag.

Sie lässt sich nicht in Quadratmeter aufteilen, und sie mit der europäischen Miete pro Quadratmeter zu vergleichen hieße, zwei verschiedene Dinge zu vergleichen. Daher wird die amerikanische Mietbelastung für die mittlere Mietwohnung des jeweiligen County berechnet und ausdrücklich so beschriftet.

Die amerikanische Mietbelastung ist ein Verhältnis von Medianen, keine Zählung belasteter Haushalte. Die Karte sagt, dass die mittlere Miete in Countys mit 1,2 % der Amerikaner 30 % oder mehr des mittleren Einkommens ausmacht.

Haushalt für Haushalt gefragt, sagt dieselbe Erhebung, dass 51 % der Mieter 30 % oder mehr zahlen. Die zweite Zahl beschreibt Menschen; die erste ist die einzige, die sich auf einer County-Karte zeichnen lässt.

Der Unterschied zwischen beiden entsteht dadurch, wie ungleich Mieten und Einkommen auf die Haushalte verteilt sind – und diese Streuung kann eine einzige Zahl pro County nicht zeigen.

Amerikanische Quadratmeter gibt es überhaupt nicht. Die Wohnfläche wird weder vom ACS noch von irgendeiner anderen Bundesquelle auf County-Ebene erfasst, daher sind die drei Quadratmeter-Ansichten auf der US-Karte abgeschaltet. Lieber ein abgeschalteter Knopf als eine Karte aus Vermutungen.

Außerhalb Europas und der USA nur zwei Städte. Lima und Buenos Aires veröffentlichen einen Preis pro Quadratmeter nach Stadtteil, und sie stehen auf eigenen Karten, außerhalb der Ranglisten und des Vergleichs.

Um ein Land hinzuzufügen, bräuchte es einen Preis pro Flächeneinheit, den sein Statistikamt oder seine Zentralbank veröffentlicht, und eine leere Karte mit ehrlicher Beschriftung ist besser als eine gefüllte mit einer erfundenen Zahl.

Woher die Zahlen kommen

Jede Zahl auf dieser Seite stammt aus einer öffentlichen Datei, die jeder ohne Schlüssel, Konto oder Bezahlung herunterladen kann. Die Tabelle zeigt die gesamte Herkunft auf einen Blick; die Absätze danach beschreiben die Stellen, an denen etwas entschieden werden musste.

Liest man die Zeilen zu Preis und Einkommen zusammen, sieht man auf einen Blick, warum Europa und die USA getrennt bleiben: Die eine Spalte stellt Angebotspreise einem Einkommen nach Steuern pro Erwachsenenäquivalent gegenüber, die andere Schätzungen der Eigentümer für ganze Häuser einem Einkommen vor Steuern pro Haushalt.

Beides sind vertretbare Messungen. Keine lässt sich in die andere umrechnen.

Laut der Erklärung zur Datenverfügbarkeit im Aufsatz sind die Daten auf begründete Anfrage bei den Forschenden erhältlich. Dem Aufsatz ist keine Tabelle beigefügt; die ergänzenden Dateien sind die beiden Karten als Vektor-PDFs.

Die Zahlen auf dieser Seite stammen deshalb aus der nächstbesten Quelle; was dabei genau geschah, steht im Folgenden.

Der Kartendienst von ESPON. Das Projekt HOUSE4ALL veröffentlicht eine interaktive StoryMap auf dem ArcGIS-Portal von ESPON. Ihre Karten werden aus drei öffentlichen Datendiensten (Feature-Services) auf dem GIS-Server des Programms gezeichnet.

Einer davon, HOUSE4ALL_data_at_LAU_level, enthält eine Zeile je Gemeinde mit dem durchschnittlichen äquivalenzgewichteten Einkommen 2024, dem korrigierten Kaufpreis und der Miete pro Quadratmeter, dem nationalen Hypothekenzins und den beiden Erschwinglichkeitsindikatoren des Aufsatzes, sa_m2 und ra_m2.

Am 14. September 2026 wurden alle 89.601 Zeilen über die Abfrageschnittstelle des Dienstes ausgelesen, jeweils 2.000 auf einmal, samt dem Mittelpunkt jeder Gemeinde. Die Tabelle, gekürzt auf die hier verwendeten Spalten, steht neben dieser Seite zum Download bereit: house4all-lau-2024.csv (10,7 MB).

Die Formel wurde geprüft, nicht vorausgesetzt. Für alle 78.758 Gemeinden mit Kaufdaten gilt: Man nimmt ein Drittel des Monatseinkommens, rechnet aus, welchen Kredit diese Rate in 30 Jahren zum Zins der Zeile abzahlt, teilt ihn durch den korrigierten Preis und erhält den Wert sa_m2 des Dienstes, bis auf ein Milliardstel genau.

Beim Mietindikator ist es ebenso. Der Rechner verwendet also die Rechnung der Studie, keine Annäherung daran, und mit unveränderten Voreinstellungen zeigt er die Zahlen der Studie selbst.

Der korrigierte Preis ist der Angebotspreis, gewichtet danach, wie lange jedes Inserat online stand, zuzüglich der Kaufnebenkosten: In Wien liegt er 6,4 % über dem reinen Angebotspreis, was ungefähr dem entspricht, was österreichische Grunderwerbsteuer, Eintragungs- und Notargebühren zusammen ausmachen.

Was aus dem Dienst übernommen wird und was nicht darin steht. Die Preise der fünf Größenklassen sind im Dienst enthalten, aber die veröffentlichten Indikatoren verwenden den korrigierten Gesamtpreis, und diese Seite ebenso.

Verstädterungsgrad und Küstenkennzeichen stammen aus der LAU-Zuordnungstabelle 2021 von Eurostat, die nur die EU-27 abdeckt; Schweizer, norwegische und isländische Gemeinden erscheinen im Diagramm oben als „nicht klassifiziert“.

Überseegebiete, die Kanaren, die Azoren und Madeira liegen außerhalb des Kartenausschnitts, lassen sich aber über die Suche finden.

Ein Drittel ist nicht 33 %. Der Aufsatz spricht von einem Drittel des Einkommens, und die erste Version dieser Seite las das als 33 %, weil der Schieberegler in ganzen Prozent arbeitet.

Aber 33 % sind 1 % weniger als ein Drittel: 33 gegenüber 33,33, ein Unterschied von einem Hundertstel des Werts. Das reichte, um jede Zahl auf der Seite um 1 % unter die der Studie zu drücken – während die Seite behauptete, sie exakt nachzubilden.

Die Voreinstellung ist jetzt genau ein Drittel, und der Regler zeigt „ein Drittel“ an; bewegt man ihn, springt er auf ganze Prozent und entspricht nicht mehr der Einstellung der Studie – darauf weist die Zeile unter dem Rechner hin.

Gegen den Dienst geprüft: Die veröffentlichten erschwinglichen Quadratmeter werden beim Kauf für 78.758 Gemeinden bis auf 8 Teile von zehn Milliarden genau nachgebildet, bei der Miete für 47.154 bis auf 5 Teile von einer Milliarde.

Kleine Wohnungen kosten mehr pro Quadratmeter. Der Dienst enthält neben dem Gesamtdurchschnitt Preise für fünf Größenklassen, und der Unterschied ist nicht klein.

Über die ganze Stichprobe kostet ein Quadratmeter in einer Wohnung unter 30 m² beim Kauf 28 % und zur Miete 38 % mehr als im Durchschnitt, einer in einer Wohnung über 120 m² dagegen 6 % bzw. 17 % weniger.

Dieser Aufpreis hängt eher vom Land ab als vom Ort, und er schwankt enorm, von 13 % in Deutschland bis 83 % in Spanien. Wo immer du eine Größe nennst, verwendet diese Seite jetzt die Klasse, in die diese Größe fällt; die Antwort auf „Ich möchte 25 m²“ ist also nicht mehr einfach proportional aus der für 100 m² abgeleitet.

Das ändert die Reihenfolge der Länder: Bei 25 m² ist der Kauf in Deutschland leichter als in Spanien, bei 150 m² in Spanien leichter als in Deutschland. Die zentralen Quadratmeterzahlen für Kauf und Miete beruhen weiterhin auf dem Gesamtpreis, weil die Studie selbst so rechnet.

Warum die Karte Punkte zeigt und keine eingefärbten Regionen. Frei weiterverwendbare Umrisse europäischer Regionen gibt es in dieser Genauigkeit nicht, also füllt die Karte ganze Länder mit den gemeinfreien Ländergrenzen von Natural Earth und markiert jeden Ort als Punkt.

Die Namen der Regionen stammen aus der statistischen Codeliste von Eurostat, die für jeden Zweck frei weiterverwendbar ist. Die Projektion ist die flächentreue azimutale Lambert-Projektion, aus derselben Familie wie die der ESPON-Karten.

Wo Seite und Aufsatz auseinandergehen. Die aus dem Dienst berechneten Bevölkerungsanteile (41 % unter 50 m² beim Kauf, 37 % bei der Miete) liegen ein paar Punkte unter den 44 % und 39 % des Aufsatzes.

Der Dienst ist die öffentliche Datenausgabe des Projekts; Abbildung 3 des Aufsatzes wurde aus dem Arbeitsdatensatz der Forschenden gezeichnet, und die beiden können sich in den Bevölkerungsgewichten, im Einkommensjahr oder im Umgang mit Gemeinden ohne Daten unterscheiden.

Wo die Werte des Aufsatzes genannt werden, sind sie als solche gekennzeichnet; das Diagramm zeigt, was die öffentliche Tabelle ergibt.

Eine Quelle für den ganzen amerikanischen Teil. Der American Community Survey liefert für jedes County einen Medianwert des Wohneigentums, ein Median-Haushaltseinkommen, eine mediane Bruttomiete und eine Bevölkerungszahl, in einer einzigen Veröffentlichung, als gemeinfreies Werk der Bundesregierung.

Jede Zeile trägt den amtlichen FIPS-Code des County; die Countys werden also exakt über diesen Code zugeordnet, nie über ihren Namen.

Wie die Tabellen abgerufen werden. Die eigene Programmierschnittstelle (API) des Census Bureau verlangt einen Zugangsschlüssel.

Dieselben gemeinfreien Tabellen werden deshalb über die offene API von Census Reporter abgerufen, einer gemeinnützigen Organisation, die klar sagt: „Data on Census Reporter comes from the US Census Bureau and is not copyrighted.“

Ihr Server bittet alle, die Daten abrufen, sich zu erkennen zu geben; das Abrufskript schickt deshalb den Namen und die Adresse dieser Seite mit (als sogenannten User-Agent), statt sich als Browser auszugeben.

Wieder Connecticut, diesmal andersherum. Der Bundesstaat hat seine acht Countys durch neun Planungsregionen ersetzt, und diesmal ist es das Census Bureau, das die Umstellung schon vollzogen hat, und Natural Earth, das noch nicht nachgezogen hat: Die Erhebung veröffentlicht die neun, die Kartendatei führt noch die acht.

Statt den Bundesstaat wegzulassen oder einen benachbarten Punkt zu übernehmen, werden die neun Mittelpunkte hier aus den bundesamtlichen TIGER-2024-Grenzen berechnet – als Flächenschwerpunkt, wobei innere Aussparungen abgezogen werden –, und bei jedem wurde geprüft, dass er innerhalb des Bundesstaats liegt.

Für Alaska war diesmal nichts zu tun: Die Erhebung verwendet bereits Chugach und Copper River, die Einheiten, die 2019 Valdez-Cordova ersetzt haben.

Zeilen für Bundesstaaten und das ganze Land werden abgefragt, nicht zusammengerechnet. Ein bevölkerungsgewichtetes Mittel von County-Medianen ist kein Median, und genau so hat die erste Version dieser Seite diese Zeilen aus Countys gebildet.

Der ACS veröffentlicht jede Ebene, also ist die Zeile für Kalifornien Kaliforniens eigener Median und die landesweite Zeile der landesweite. Die Seite nennt 4,1 Jahreseinkommen für das mittlere amerikanische Haus, weil die beiden landesweiten Mediane des Census Bureau das ergeben, nicht weil 3.141 Countys gemittelt wurden.

Drei Countys fehlt eine Zahl, und 78 Municipios wurden absichtlich weggelassen. Für De Baca County in New Mexico ist kein Median-Haushaltseinkommen veröffentlicht; Kenedy und Loving County in Texas – mit Einwohnerzahlen im Hunderterbereich – haben weder einen Hauswert noch eine Miete.

Alle drei stehen mit Begründung in der Datei mit den Datenlücken; jede neue, dort nicht erfasste Lücke bricht die Erstellung der Seite ab.

Die 78 Municipios von Puerto Rico sind im selben Download, aber ausgeschlossen: Sie stammen aus dem eigenen Puerto Rico Community Survey, die US-Gesamtwerte des Census Bureau schließen sie nicht ein, und sie aufzunehmen würde der Landeszeile eine andere Bedeutung geben.

Der Aufpreis für kleine Wohnungen endet am Atlantik. Die europäischen Daten zeigen Land für Land, wie viel mehr ein Quadratmeter in einer kleinen Wohnung kostet, und diese Seite verwendet das, wo immer du eine Größe nennst.

Für die USA gibt es keine solche Messung und auch keinen amerikanischen Quadratmeterpreis, auf den man sie anwenden könnte: Größen, die du nennst, gelten nur für die europäische Karte.

Wechselkurse für das Einkommensfeld sind die Euro-Referenzkurse der Europäischen Zentralbank vom 11. September 2026, fest in die Seite eingetragen, damit ein geteilter Link auch im nächsten Monat denselben Betrag meint.