Geliriniz kaç metrekare eder?

Avrupa verileri ne gösteriyor

Bu bölümdeki her şey TU Wien çalışmasından ve onun dayandığı ESPON tablosundan geliyor: 31 ülke, ilan fiyatları, yetişkin eşdeğeri başına vergi sonrası gelir. Amerikan bölümü bundan sonra geliyor; iki bölümün rakamları aynı ölçekle karşılaştırılamaz.

İki harita aynı şeyi iki ayrı yönden ölçüyor. Satın alma için yazarlar bir belediyenin ortalama gelirinin üçte birini esas alıyor ve bu paranın, ülkenin sabit faiziyle çekilmiş 30 yıllık bir konut kredisinin aylık taksitine gittiğini varsayıyor.

Sonra bu krediyle, vergiler ve masraflar dahil yerel fiyatlardan kaç metrekare alınabileceğini hesaplıyorlar. Kiralama için aynı üçte biri yerel metrekare kirasına bölüyorlar. İki yanıt da metrekare cinsinden; böylece yerleri tek bir fiyat bilmeden karşılaştırmak mümkün.

Avrupalıların %44’e yakını, bu krediyle 50 metrekareden küçük bir dairenin alınabildiği yerlerde yaşıyor; yaklaşık %28’i de 50 ile 75 metrekare arasının alınabildiği yerlerde.

Yani nüfusun %70’inden fazlası, ortalama gelirin üçte biriyle en fazla 75 metrekare alınabilen bir yerde yaşıyor. 150 metrekareden büyük bir daireye yetecek yerlerde yaşayanlar ise %5’ten az.

Kirada da tablo hemen hemen aynı. %39’dan fazlası, ortalama gelirin üçte biriyle 50 metrekareden az yer kiralanabilen, yaklaşık %22’si de 50 ile 75 metrekare arası kiralanabilen yerlerde yaşıyor.

Kirada en kötü dilim, yani 50 m²’nin altı, büyük ölçüde bir kent sorunu: bu dilimdeki insanların %65’inden fazlası kentlerde, yaklaşık %26’sı kasaba ve banliyölerde, yaklaşık %10’u kırsalda oturuyor.

Kırsal alanlar başka bir nedenle de göze çarpıyor: kırsal nüfusun %12’si için toplanan ilanlar arasında tek bir kiralık ilan bile çıkmadı.

Hangi ülkenin en ucuz olduğu, ne büyüklükte bir daire istediğinize bağlı. Küçük dairelerin metrekaresi her yerde daha pahalı, ama farkın ne kadar olduğu ülkeden ülkeye değişiyor ve bu, kıtadaki sıralamayı alt üst etmeye yetiyor.

31 ülkeyi, bir dairenin peşin alındığında kaç yıllık ortalama gelire mal olduğuna göre sıralayın. Soru 25 m² yerine 150 m² için sorulduğunda Norveç on, İspanya dokuz sıra yükseliyor, Almanya ve İsveç ise yedişer sıra geriliyor.

Almanya, 25 m² satın almanın en kolay olduğu yedinci ülke, 150 m² için ise on dördüncü; İspanya’da bu sıralar on dokuzuncu ve onuncu. Bu iki cümle arasında ne gelirler değişti ne de genel fiyat düzeyi. Değişen yalnızca dairenin büyüklüğü.

Buna ne kadar güvenilebileceği, küçük dairelerin metrekaresinin ne kadar fazla tuttuğunun gerçekten nerede ölçüldüğüne bağlı. 31 ülkenin 23 tanesinde bu fark, 30 m²’nin altından 120 m²’nin üstüne kadar beş büyüklük diliminin hepsinde ülkenin kendi ilanlarından hesaplanıyor.

Yukarıda adı geçen ülkelerin hepsi bunların arasında. Geri kalan 8 ülkede ise en küçük dilimde çok az ilan vardı; orada yerine Avrupa medyanı kullanılıyor.

Makalenin açıkça belirttiği bir uyarı da var: bir dilimde çok az ilan olduğunda yazarlar onu enterpolasyonla, yani komşu dilimlerden türeterek doldurmuş. Dolayısıyla rakamı olan her dilim gerçekten gözlenmiş değil.

Coğrafya beklendiği gibi, yalnızca daha keskin. Neredeyse her ülkenin başkent bölgesi en kötü sınıfta, yani gelirin en az metrekareye yettiği grupta yer alıyor ve komşularını da peşinden sürüklüyor.

Paris, Berlin ve Madrid’in çevresindeki bölgelerde gelirler daha yüksek olsa da konut erişilmez hâle geliyor; aynı etki İsviçre ile Lüksemburg’un çevresinde sınırın öbür yanına da taşıyor.

Fransa, İspanya, Portekiz, Yunanistan ve Hırvatistan kıyılarında ve Alplerin turistik vadilerinde konut, arkalarındaki kırsala göre gelire oranla çok daha pahalı. İskandinavya ve Baltık ülkeleri ise birkaç kentsel sıcak nokta dışında belirgin biçimde daha ucuz.

Harita bunu noktalarla gösteriyor; bölge rakamları sıralamalarda ve kartlarda.

Ülke düzeyinde yazarlar Portekiz, Hollanda ve İsviçre’yi, aynı şekilde Polonya ve Macaristan’ı da konutun gelire göre oldukça pahalı olduğu ülkeler arasında sayıyor.

Polonya için, bütün haritayı okurken akılda tutulması gereken bir çekince var: Polonyalıların son derece büyük bir kısmı oturduğu evin kredisiz, tam sahibi; bu yüzden fiyatlarla gelirler arasındaki uçurumu çoğunluk hissetmiyor. Onu piyasaya yeni girenler hissediyor: genç haneler ve taşınmak zorunda kalan herkes.

Almanya, Fransa, Belçika, Avusturya ve İsviçre’de kiralamak satın almaktan daha uygun; Portekiz, Yunanistan, Bulgaristan ve İrlanda’da ise değil. Viyana’da ortalama gelirin üçte biriyle 52 m² kiralanabiliyor ama yalnızca 31 m² satın alınabiliyor; Madrid’de 49 m² satın alınabiliyor, 38 m² kiralanabiliyor.

Yazarlar iki haritayı birebir bir seçim gibi okumamak gerektiği konusunda uyarıyor: kredi taksiti ödeyen zamanla mülk sahibi olur, kira ödeyen olmaz; kiracıyla ev sahibinin güvencesi de farklıdır.

İki harita da durumu bugünkü fiyatlarla, bugün ev arayan birinin gözünden anlatıyor; şu an orada oturanların ne ödediği hakkında hiçbir şey söylemiyor.

Amerikan verileri ne gösteriyor

Amerikan katmanı tek bir ankete dayanıyor: Nüfus Sayım Bürosu’nun American Community Survey anketi, 2020–2024 beş yıllık tahminleri. Anket her kontluk için dört rakam veriyor: medyan konut değeri, medyan hanehalkı geliri, medyan kira ve nüfus. Medyan, ortadaki değer demek: yarısı onun üstünde, yarısı altında.

Kapsam: 3.141 kontluk, yani elli eyalet ile District of Columbia’da nüfusun %100’ü. Kaynak satış kayıtları değil, hanelerle yapılan bir anket; aşağıdaki bütün rakamlar da bu niteliği taşıyor.

Ulusal düzeyde medyan konut, 4,1 yıllık medyan hanehalkı gelirine mal oluyor; medyan kira ise medyan aylık gelirin %21’ini götürüyor.

Harita, bunun ülke içinde ne kadar eşitsiz dağıldığını gösteriyor: Amerikalıların %29’u konutun beş yıllık gelire ya da daha fazlasına mal olduğu bir kontlukta yaşıyor; %9,7’si sekiz yıl ya da daha fazlasına mal olduğu yerlerde, %1,8’i ise on yıl ya da daha fazlasına mal olduğu yerlerde yaşıyor.

En pahalı olduğu yerler. Kaç yıllık gelir ölçüsüne göre listenin başında 13,2 ile Teton County, Wyoming var: burası Jackson Hole, konutların yerel geliri kazanmayan alıcılara göre fiyatlandığı yer. Ardından 11,4 ile Nantucket.

Hemen arkalarında ülkenin en yoğun nüfuslu üç kontluğundan ikisi geliyor: 11,3 ile Brooklyn ve 10,9 ile Bronx; bu ikisinde toplam 4 milyon kişi yaşıyor, Teton’da ise 23.000. Manhattan 10,5, San Francisco 9,9, Los Angeles 9,3.

En ucuz büyük kontluklar sanayileşmiş Kuzey’de ve Rio Grande boyunda: Pittsburgh’un Allegheny County’si ve Detroit’in Wayne County’si 2,9, Teksas sınırındaki Hidalgo County 2,6. Medyan bir konutun yaklaşık bir yıllık gelire mal olduğu yerler yalnızca Kansas ve Teksas’taki bir avuç seyrek nüfuslu kontluk.

Kira payının yanına bir uyarı yazmak gerekiyor. Amerikalıların yalnızca %1,2’si medyan kiranın medyan gelirin %30’unu ya da daha fazlasını götürdüğü bir kontlukta yaşıyor ve bu, neyi ölçtüğünü fark edene kadar iyi haber gibi geliyor: ortadaki kira, ev sahipleri dahil bütün hanelerin ortadaki gelirine bölünüyor.

Soruyu aynı anketin yaptığı gibi hane hane sorarsanız, Amerikalı kiracıların %51’i gelirlerinin %30’unu ya da daha fazlasını kiraya veriyor. İki rakam da doğru; farklı soruların yanıtları ve bir kontluk haritası yalnızca birincisini çizebiliyor.

Metrekarenin bittiği yer. Yukarıda “alan” sözcüğü hiç geçmiyor; bu bilinçli bir tercih değil. Anket ev sahibine konutun kaç para ettiğini, kiracıya kirasını soruyor, ama evin kaç metrekare olduğunu sormuyor; başka hiçbir federal anket de bunu kontluk kontluk sormuyor.

ABD haritasında metrekareye dayalı üç görünümün kapalı olması bu boşluktan. Bir Amerikan konutunun metrekare başına pahalı olup olmadığı, Amerikan kamu istatistiklerinin yanıtlayamadığı bir soru. Bu sayfa yalnızca kamu istatistiklerine dayanıyor ve onların bittiği yerde sayfa da bitiyor.

Beş yılın ortalaması tek bir rakamda, konut değeri ise yalnızca ev sahibinin görüşü. Beş yıllık tahmin 2024’ün anlık fotoğrafı değil, 2020–2024’e yayılmış görüşmelerin 2024 dolarıyla verilen ortalaması. Her kontluğu kapsayan tek sürüm bu, çünkü bir yıllık anket yalnızca nüfusu 65.000’in üzerindeki yerler için yayımlanıyor.

Değer de kimsenin ödediği tutar değil, ev sahibinin konutunun kaça satılacağını düşündüğü tutar: bir satış fiyatı değil, bir öz değerlendirme. Bunlar düzeltilecek kusurlar değil; haritaya bakmadan önce bilinmesi gereken gerçekler.

Her kontluk rakamının ne kadar güvenilir olduğu da yayımlanıyor. Avrupa katmanından farklı olarak anket, her tahminle birlikte bir hata payı veriyor; her kontluk kartında bu pay görünüyor. Tipik (medyan) bir kontlukta hata payı değerin ±%5,9’u; her on kontluktan birinde ±%16’dan geniş.

Nüfusun %0,29’unun yaşadığı 187 kontlukta hata payı tahminin beşte birini aşıyor ve kart bunu açıkça yazıyor. Bu kontluklar haritadan çıkarılmıyor: anket orada gerçekten yapıldı ve haritada boşluk bırakmak, belirsizliği açıkça gösterilen geniş bir aralıktan daha kötü olurdu.

Latin Amerika katmanı ne gösteriyor

Bölgede ilçe düzeyinde metrekare fiyatını yalnızca iki şehir yayımlıyor ve ikisi de başkent: Lima, merkez bankası aracılığıyla; Buenos Aires, şehrin istatistik enstitüsü aracılığıyla. Yukarıdaki bloğun ülke adıyla değil, her zaman şehir adıyla etiketlenmesinin nedeni bu.

Lima: alıcıların ödediği. Banco Central de Reserva del Perú her çeyrek, şehrin 12 ilçesinde satılan dairelerin metrekare fiyatını ABD doları olarak yayımlıyor. 2025’in dördüncü çeyreğinde bu fiyat La Molina ilçesinde 1.392 dolardan Barranco ilçesinde 2.463 dolara uzanıyor.

Banka ayrıca fiyatın kaç yıllık kiraya denk geldiğini de yayımlıyor; birini ötekine bölünce bir kira çıkıyor: metrekare başına aylık, La Molina ilçesinde 7,5 dolardan Barranco ilçesinde 13,4 dolara.

Buenos Aires: satıcıların istediği fiyat. Şehrin istatistik enstitüsü Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, ilanlardaki ortalama metrekare fiyatını her çeyrek barrio barrio ve her daire büyüklüğü için ayrı ayrı yayımlıyor.

Bu sayfa iki odalı (1+1) ikinci el daireleri alıyor, çünkü en çok barrio’yu kapsayan büyüklük bu: 2026’nın ikinci çeyreğinde 48 barrio’dan 43 tanesi; fiyat Villa Lugano barrio’sunda 1.437 dolardan Puerto Madero barrio’sunda 5.805 dolara uzanıyor. Çeyrek geçici; enstitü sonradan düzeltebilir.

Enstitü bir barrio’yu yalnızca o çeyrekte yeterince daire satışa çıkmışsa gösteriyor; geri kalan 5 barrio haritada gri kalıyor.

İki şehir birbiriyle karşılaştırılamaz. Ödenen fiyatla istenen fiyat arasında pazarlık payı kadar fark var; biri bir merkez bankasının müteahhitler ve emlakçılar arasında yaptığı anketten, öbürü ilanlardan geliyor; çeyrekler de farklı: Lima’da 2025’in dördüncü, Buenos Aires’te 2026’nın ikinci çeyreği.

Her haritanın yalnızca kendi şehrinin semtlerine göre renklendirilmesinin nedeni bu: yeşil en ucuz beşte bir, kırmızı en pahalı beşte bir. Buenos Aires’te yeşil bir barrio, Lima’daki kırmızı bir ilçeden ucuz demek değil.

Yerel gelir yok, yalnızca sizinki. İki şehir de ilçe düzeyinde gelir yayımlamıyor; bu yüzden haritalar orada yaşayan birinin gücünün neye yettiğini söyleyemiyor, yalnızca yukarıdaki hesaplayıcıya yazdığınız gelir için yanıt veriyor.

Satın alma hesabı için ayrıca bir kredi faizi gerekiyor, katmanda ise iki şehrin hiçbiri için faiz yok. Başka bir kaynaktan da faiz alınıp eklenmiyor: iki şehirde de satın alma yalnızca sizin yazdığınız faizle hesaplanıyor.

OECD dört ülke ekliyor, fiyat olarak değil pay olarak. Affordable Housing Database, konut kredisi ya da kira ödeyen hanelerin buna harcadığı gelir payının medyanını veriyor.

Rakamlar şöyle: Şili %23,7 (2022), Kolombiya %20,5 (2024), Kosta Rika %17,0 (2024), Meksika %14,4 (2022).

Bu dördü de tam olarak karşılaştırılabilir değil. Şili, Kolombiya ve Meksika vergi öncesi gelire, Kosta Rika ise daha küçük olan vergi sonrası gelire bölüyor; öbürlerinin ölçüsüyle onun payı daha da düşük çıkardı.

Şili’nin 2020’de %31,8 düzeyine sıçraması pandemi sırasında yapılan bir anketten geliyor; iki yıl sonra pay yeniden aşağı inmiş durumda.

Sınırlılıklar: onlarınkiler ve benimkiler

Hem veri hem hesaplama yanlış olabilir. Rakamlar birkaç istatistik kurumundan makineyle toplandı ve burada tek bir kişi tarafından yeniden işlendi: yanlış bir birleştirme, güncelliğini yitirmiş bir dosya ya da formüldeki bir sürçme, hepsi mümkün; kaynakların hiçbiri de bu sayfayı denetlemedi.

Bir rakama dayanmadan önce onu kaynağıyla karşılaştırın; her bölüm kendi kaynağına bağlantı veriyor.

Avrupa’da ilan fiyatları gerçek satış fiyatları değil. Çalışma satıcıların istediği fiyatlardan yola çıkıyor; bunların gerçekte ödenen fiyattan ne kadar saptığı belediye düzeyinde bilinmiyor.

Bilindiği yerlerde ödenen fiyat ilan fiyatıyla büyük ölçüde birlikte hareket ediyor, ama kendine özgü sapmalar da gösteriyor. Amerikan katmanı ise ikisi de değil: ev sahiplerinin konutlarının ne ettiğini düşündükleri tutar; ne bir ilan ne de bir satış.

Her yer tek bir rakamla gösteriliyor, bir Amerikan kontluğu ise geniş bir alan. Bir şehrin içinde semtler arasındaki fark, bölgeler arasındaki fark kadar büyük olabilir ve harita bunu gösteremiyor. Kontluk daha da kaba bir birim: Los Angeles County’de on milyon kişi yaşıyor ve tek bir medyan konut değeri var.

Harita bölgeleri de boyayamıyor: Avrupa bölgelerinin bu ayrıntıda serbestçe yeniden kullanılabilen sınırları yok, bu yüzden sayfa ülkelerin tamamını boyuyor, yerleri de nokta olarak işaretliyor. Bölge ve eyalet rakamlarına arama, kartlar ve sıralama üzerinden yine de ulaşılabiliyor.

Avrupa’daki yerel gelir bir tahmin. Anket geliri her belediyede ayrı ayrı ölçülmüyor; bir modelle belediyelere dağıtılıyor.

Birkaç Doğu Avrupa ülkesinde bu dağılım büyük şehirlerin dışında pek değişmiyor, bu yüzden bazı ara bölgeler olduğundan daha yoksul görünebilir. Yazarlar mutlak değerlere temkinle yaklaşılmasını istiyor; örüntüler rakamlardan daha sağlam.

Peşinat yok, kredi sınırı yok. Çalışma ikisini de hesaba katmıyor. Bu sayfadaki peşinat kaydırıcısını ben ekledim: krediyi azaltıyor ve biriktirdiğiniz peşinatın ne fark yarattığını görmenizi sağlıyor. Kredi-değer oranı sınırları, gelirin katı olarak konan kredi tavanları ve öteki resmî engeller hâlâ modellenmiyor.

Geliriniz iki tanımdan birine uydurulmuyor. Bir hane geliri yazdığınızda sayfa bunun tamamının üçte birini alıyor, çünkü bir hanenin gerçekte harcadığı bu; hane bileşimini ise yalnızca gelirinizi yerel ortalamayla karşılaştıran satırda kullanıyor.

Bu satırda geliriniz Avrupa’da yetişkin eşdeğeri başına gelirle, ABD’de vergi öncesi medyan hanehalkı geliriyle karşılaştırılıyor ve satır buna göre etiketleniyor. Metrekareler ise (ABD’de kaç yıllık gelir) sizin paranızdan ve yerel fiyatlardan, her yerde aynı aritmetikle hesaplanıyor.

Zamanlama. Avrupa ilanları 2024–2025’ten, gelirler 2024’ten, faizler çoğunlukla 2023 ortalamaları, nüfus 2021 sayım turundan. Amerikan rakamları 2020–2024’ü kapsayan, 2024 doları ile ifade edilmiş beş yıllık anket tahminleri.

Yani Amerikan tarafı hiç de anlık bir fotoğraf değil, beş yılın ortalaması; fiyatların hızla değiştiği bir dönemde güncel piyasanın gerisinde kalıyor. İki katmanın ayrı haritalarda gösterilmesinin bir nedeni de bu.

İki gelir aynı büyüklük değil. Avrupa’nınki ortalama eşdeğer kullanılabilir gelir: vergi sonrası, hane büyüklüğüne göre bir ağırlığa bölünmüş, yani yetişkin eşdeğeri başına. Amerika’nınki vergi öncesi medyan hanehalkı geliri, birlikte yaşayan herkes için, hiçbir eşdeğerlik ölçeği olmadan.

İkisi de kendi istatistik kurumunun yayımladığı rakam. Vergiler ve hane bileşimi modellenmeden biri öbürüne çevrilemez; çevrilse de ortaya kesin bir rakammış gibi görünen bir tahmin çıkardı.

Bu sayfa o çeviriyi yapmıyor. Katmanları ayrı tutuyor ve dürüst bir yol öneriyor: kendi gelirinizi girin, iki taraf da aynı soruyu yanıtlasın.

Bir yanda istenen fiyatlar, öbür yanda ev sahiplerinin tahminleri. Avrupa katmanı ilanlara, yani satıcıların istediği fiyata dayanıyor. Amerikan katmanı ise ankete, yani ev sahiplerinin konutlarının ne ettiğini söylediğine dayanıyor.

İkisi de alıcıların ödediği fiyat değil ve satış fiyatından farklı yönlerde sapıyorlar; bu yüzden iki katmanın fiyatları bu sayfanın hiçbir yerinde karşılaştırılmıyor.

Üstelik iki fiyatın içeriği de farklı. Avrupa rakamı, tapu devir vergisini ya da KDV’yi, tapu sicili ve noter masraflarını içerecek biçimde uyumlaştırılmış — Viyana’da bu, ilan fiyatının üstüne %6,4 demek.

Amerikan rakamı ise ev sahibinin yalnızca konuta dair tahmini: kapanış masrafları, eyaletlerin aldığı yerlerde devir vergileri ve emlakçı komisyonu bunun dışında.

Yani Avrupa fiyatına masraflar dahil, Amerikan fiyatına değil. Burada Amerikan fiyatına masraf da eklenmiyor, çünkü oranlar eyaletten eyalete ve işlemden işleme değişiyor; bunları hesaba katmaya çalışmak ancak tahmin olurdu.

Amerikan konut değeri bir fiyat değil, bir görüş. Anket ev sahiplerine konutlarının kaça satılacağını düşündüklerini soruyor. Bu ne gerçek bir satış fiyatı ne de ilan fiyatı; bu sayfa da onu başka bir şeymiş gibi sunmuyor.

ABD’nin kontluk düzeyinde yayımladığı tek konut değeri ölçüsü bu ve burada kendi adıyla kullanılıyor.

Amerikan kirası net ve metrekare başına değil, brüt ve konut başına. Medyan brüt kira, kiracının ödediği faturaları içeriyor ve medyan kiralık konut hangisiyse ona uygulanıyor.

Metrekarelere bölünemez ve Avrupa’daki metrekare kirasıyla karşılaştırmak iki farklı şeyi karşılaştırmak olurdu — bu yüzden Amerikan kira payı kontluğun kendi medyan kiralık konutu üzerinden hesaplanıyor ve öyle etiketleniyor.

Amerikan kira payı medyanların oranı, kira yükü altındaki hanelerin sayısı değil. Harita, Amerikalıların %1,2’sinin yaşadığı kontluklarda medyan kiranın medyan gelirin %30’unu ya da daha fazlasını götürdüğünü söylüyor.

Hane hane sorulduğunda aynı anket, kiracıların %51’inin gelirinin %30’unu ya da daha fazlasını kiraya verdiğini söylüyor. İnsanların durumunu anlatan rakam ikincisi; birincisi ise bir kontluk haritasına çizilebilen tek rakam.

Aradaki fark, kiraların ve gelirlerin haneler arasında ne kadar eşitsiz dağıldığından kaynaklanıyor; kontluk başına tek bir rakam bu dağılımı gösteremez.

Amerikan metrekaresi hiç yok. Konut alanını kontluk düzeyinde ne ACS topluyor ne de başka bir federal kaynak; bu yüzden ABD haritasında metrekareye dayalı üç görünüm kapalı. Tahminlerle dolu bir harita çizmektense düğmeyi kapalı tutmak daha iyi.

Avrupa ve ABD dışında yalnızca iki şehir. Lima ve Buenos Aires ilçe düzeyinde metrekare fiyatı yayımlıyor; ikisi de sıralamaların ve karşılaştırmanın dışında, kendi haritalarında duruyor.

Bir ülke eklemek için istatistik kurumunun ya da merkez bankasının yayımladığı, alan birimi başına bir fiyat gerekirdi. Dürüstçe etiketlenmiş boş bir harita, uydurma bir rakamla doldurulmuş haritadan iyidir.

Rakamlar nereden geliyor

Bu sayfadaki her rakam, herkesin erişim anahtarı, hesap ya da ödeme olmadan indirebileceği açık bir dosyadan geliyor. Rakamların nereden geldiği aşağıda tek bir tabloda; tablodan sonraki paragraflar ise bir karar vermeyi gerektiren noktaları anlatıyor.

Fiyat ve gelir satırlarını birlikte okuyunca katmanların neden ayrı tutulduğu bir bakışta anlaşılıyor: bir sütunda yetişkin eşdeğeri başına vergi sonrası gelir karşısında ilan fiyatları, öbüründe hane başına vergi öncesi gelir karşısında ev sahiplerinin konutlarının tamamına biçtiği değer.

İkisi de savunulabilir ölçümler, ama hiçbiri öbürüne çevrilemez.

Makalenin veri erişilebilirliği beyanı, verilerin yazarlardan makul bir talep üzerine alınabileceğini söylüyor. Makaleye hiçbir tablo eklenmemiş; ek dosyalar yalnızca iki haritanın vektör PDF’leri. Bu yüzden bu sayfadaki rakamlar ulaşılabilen en yakın kaynaktan alındı; aşağıda tam olarak ne yapıldığı anlatılıyor.

ESPON harita servisi. HOUSE4ALL projesi, ESPON ArcGIS portalında etkileşimli bir StoryMap yayımlıyor. Haritaları, programın GIS sunucusundaki üç herkese açık feature service’ten çiziliyor.

Bunlardan biri olan HOUSE4ALL_data_at_LAU_level, her belediye için bir satır içeriyor: 2024 ortalama eşdeğer gelir, düzeltilmiş metrekare satış fiyatı ve kirası, ulusal kredi faizi ve makalenin iki edinilebilirlik göstergesi, sa_m2 ve ra_m2.

14 Eylül 2026’da 89.601 satırın hepsi, her belediyenin ağırlık merkeziyle birlikte, servisin sorgu arayüzü üzerinden 2.000’er 2.000’er okundu. Yalnızca burada kullanılan sütunlar bırakılarak kısaltılan bu tablo, sayfanın yanında house4all-lau-2024.csv (10,7 MB) olarak yayımlanıyor.

Formül varsayılmadı, kontrol edildi. Satış verisi bulunan 78.758 belediyenin hepsinde, aylık gelirin üçte biri satırdaki faizle 30 yılda ödenebilecek kredi tutarına çevrilip düzeltilmiş fiyata bölündüğünde, servisteki sa_m2 değeri milyarda bir hassasiyetle elde ediliyor; kira göstergesi de öyle.

Yani hesaplayıcı çalışmanın aritmetiğine yaklaşık bir benzerini değil, kendisini kullanıyor; varsayılanlara dokunulmadığında çalışmanın kendi rakamlarını gösteriyor.

Düzeltilmiş fiyat, her ilanın ne kadar süre yayında kaldığına göre ağırlıklandırılmış ilan fiyatına işlem masraflarının eklenmiş hâli: Viyana’da ham ilan fiyatının %6,4 üstünde; bu da aşağı yukarı Avusturya’daki devir vergisi, tescil ve noter masraflarının toplamına denk geliyor.

Servisten ne alındı, serviste ne yok. Beş büyüklük sınıfının fiyatları serviste var, ama yayımlanmış göstergeler genel düzeltilmiş fiyatı kullanıyor; bu sayfa da öyle.

Kentleşme derecesi ve kıyı işareti, yalnızca AB-27’yi kapsayan Eurostat LAU 2021 eşleştirme tablosundan geliyor; İsviçre, Norveç ve İzlanda belediyeleri yukarıdaki grafikte “sınıflandırılmamış” olarak görünüyor. Denizaşırı topraklar, Kanarya Adaları, Azorlar ve Madeira haritanın kapsamı dışında, ama aramada bulunabiliyor.

Üçte bir, %33 değildir. Makale gelirin üçte birinden söz ediyor; bu sayfanın ilk sürümü bunu %33 olarak almıştı, çünkü kaydırıcı tam sayı yüzdelerle çalışıyor.

Oysa %33, üçte birden %1 küçük: 33’e karşı 33,33, yani değerin yüzde biri kadar fark. Sayfa çalışmayı birebir yeniden ürettiğini söylerken bu fark, sayfadaki her rakamı çalışmanınkinden %1 aşağı çekmeye yetti.

Varsayılan artık tam olarak üçte bir ve kaydırıcıda “üçte bir” yazıyor; kaydırıcıyı oynatırsanız tam sayı yüzdelere geçiyor ve artık çalışmanın ayarı olmaktan çıkıyor — hesaplayıcının altındaki satır da bunu belirtiyor.

Servisle karşılaştırıldı: yayımlanmış metrekareler, satın almada 78.758 belediyede on milyarda 8, kiralamada 47.154 belediyede milyarda 5 hassasiyetle yeniden üretiliyor.

Küçük daireler metrekare başına daha pahalı. Servis, genel ortalamanın yanı sıra beş büyüklük dilimi için de fiyat içeriyor ve fark küçük değil: bütün örneklemde 30 m²’nin altındaki bir dairenin metrekaresi ortalamadan satın almada %28, kiralamada %38 daha pahalı; 120 m²’nin üstündekinin metrekaresi ise %6 ve %17 daha ucuz.

Bu fark yerel olmaktan çok ulusal bir özellik ve ülkeden ülkeye çok değişiyor: Almanya’da %13’ten İspanya’da %83’e. Artık bir büyüklük belirttiğiniz her yerde sayfa, o büyüklüğün düştüğü dilimin fiyatını kullanıyor; böylece “25 m² istiyorum” sorusunun yanıtı, 100 m² için verilen yanıtın basitçe orantılanmış hâli olmuyor.

Bu, ülkelerin sırasını değiştiriyor: 25 m²’de Almanya’da satın almak İspanya’dakinden kolay, 150 m²’de ise İspanya’da Almanya’dakinden kolay. Sayfanın başındaki satın alınabilen ve kiralanabilen metrekareler hâlâ genel fiyatla hesaplanıyor, çünkü çalışmanın kendi aritmetiği bu.

Harita neden boyalı bölgeler değil de noktalar. Avrupa bölgelerinin bu ayrıntıda serbestçe yeniden kullanılabilen sınırları yok; bu yüzden harita bütün ülkeleri Natural Earth’ün kamu malı şekilleriyle boyuyor ve her yeri bir noktayla işaretliyor.

Bölge adları, her amaçla serbestçe yeniden kullanılabilen Eurostat istatistiksel kod listesinden geliyor. İzdüşüm, ESPON haritalarının kullandığı aileden Lambert azimut eşit alan izdüşümü.

Sayfanın ve makalenin ayrıştığı yer. Servisten hesaplanan nüfus payları (satın almada 50 m²’nin altı için %41, kiralamada %37), makalenin %44 ve %39 rakamlarının birkaç puan altında.

Servis projenin veri yayını; makalenin 3. şekli ise yazarların kendi çalışma veri setinden çizildi ve ikisi nüfus ağırlıklarında, gelir yılında ya da verisiz belediyelerin ele alınışında farklı olabilir. Makalenin rakamları makaleye ait olduğu belirtilerek aktarılıyor; grafik ise herkese açık tablonun verdiğini gösteriyor.

Bütün Amerikan katmanı için tek kaynak. American Community Survey her kontluk için bir medyan konut değeri, bir medyan hanehalkı geliri, bir medyan brüt kira ve bir nüfusu tek bir yayında, kamu malı bir federal eser olarak veriyor.

Her satırın anahtarı federal FIPS kontluk kodu; bu yüzden kontluklar adla değil, kodla birebir birleştiriliyor.

Tablolar nasıl okunuyor. Nüfus Sayım Bürosu’nun kendi veri arayüzü (API) bir anahtar istiyor; bu yüzden aynı kamu malı tablolar, açıkça şunu söyleyen kâr amacı gütmeyen Census Reporter’ın açık veri arayüzü üzerinden okunuyor: “Data on Census Reporter comes from the US Census Bureau and is not copyrighted.”

Sunucuları çağıranların kendini tanıtmasını istiyor, bu yüzden veri çekici bir tarayıcı gibi davranmak yerine user agent olarak bu sayfanın kendi adını ve adresini gönderiyor.

Yine Connecticut, bu kez öbür taraftan. Eyalet sekiz kontluğunun yerine dokuz planlama bölgesi getirdi; bu kez önde olan Nüfus Sayım Bürosu, geride kalan Natural Earth: anket dokuz bölgeyi yayımlıyor, harita dosyası hâlâ sekiz kontluğu içeriyor.

Eyaleti haritadan çıkarmak ya da komşu bir noktayla idare etmek yerine dokuz ağırlık merkezi burada federal TIGER 2024 sınırlarından hesaplanıyor — iç halkalar çıkarılarak alana göre ağırlıklı çokgen ağırlık merkezi — ve her birinin eyaletin içine düştüğü kontrol edildi.

Alaska’da bu kez hiçbir şey yapmak gerekmedi: anket, 2019’da Valdez-Cordova’nın yerini alan Chugach ve Copper River birimlerini zaten kullanıyor.

Eyalet ve ulusal satırlar kontluklardan hesaplanmıyor, doğrudan alınıyor. Kontluk medyanlarının nüfusa göre ağırlıklı ortalaması medyan değildir; bu sayfanın ilk sürümü ise eyalet ve ulusal satırları bu yoldan, kontluklardan çıkarıyordu.

ACS her düzey için ayrı rakam yayımlıyor; bu yüzden Kaliforniya satırında Kaliforniya’nın kendi medyanı, ulusal satırda da ulusal medyan var. Sayfanın medyan Amerikan konutu için 4,1 yıllık gelir demesinin nedeni, Nüfus Sayım Bürosu’nun iki ulusal medyanının bunu söylemesi; 3.141 kontluğun ortalamasının alınması değil.

Üç kontlukta bir rakam eksik, 78 municipio ise bilerek dışarıda bırakıldı. Yeni Meksika’daki De Baca County’nin yayımlanmış medyan hanehalkı geliri yok; Teksas’taki Kenedy ve Loving Counties’in — nüfusları yüzlerle ölçülüyor — ne konut değeri ne de kirası var.

Üçü de nedenleriyle birlikte eksikler dosyasında; listede olmayan yeni bir eksik çıkarsa sayfanın derlenmesi durduruluyor.

Puerto Rico’nun 78 municipio’su aynı indirmede var ama dışarıda bırakıldı: ayrı bir anket olan Puerto Rico Community Survey’den geliyorlar, Nüfus Sayım Bürosu’nun ABD toplamları onları içermiyor ve onları eklemek ülke satırının anlamını değiştirirdi.

Küçük daire farkı Atlantik’i geçmiyor. Avrupa verileri, küçük bir dairede metrekarenin ne kadar daha pahalı olduğunu ülke ülke ölçüyor ve bu sayfa bunu, bir büyüklük belirttiğiniz her yerde kullanıyor.

ABD için böyle bir ölçüm yok, uygulanabileceği bir Amerikan metrekare fiyatı da yok: belirttiğiniz büyüklük yalnızca Avrupa haritasında dikkate alınıyor.

Gelir alanı için döviz kurları, Avrupa Merkez Bankası’nın 11 Eylül 2026 tarihli avro referans kurları; paylaşılan bir bağlantının gelecek ay da aynı tutarı ifade etmesi için sayfaya sabitlendi.