Il tuo reddito in metri quadrati

Cosa mostrano i dati europei

Tutto ciò che c’è in questa sezione viene dallo studio della TU Wien e dalla tabella ESPON su cui si basa: 31 paesi, prezzi richiesti negli annunci, reddito al netto delle tasse per adulto equivalente. Segue la sezione americana, e le due non usano la stessa scala.

Le due mappe guardano la stessa cosa da due punti di vista. Per l’acquisto, gli autori prendono un terzo del reddito medio di un comune, lo considerano la rata di un mutuo a 30 anni al tasso fisso del paese e calcolano quanti metri quadrati si comprano con il prestito corrispondente, ai prezzi locali, tasse e spese comprese.

Per l’affitto dividono lo stesso terzo per l’affitto locale al metro quadrato. Entrambe le risposte sono in metri quadrati, così i luoghi si possono confrontare senza conoscere un solo prezzo.

Quasi il 44% degli europei vive dove con quel mutuo si comprano meno di 50 metri quadrati, e circa il 28% dove se ne comprano da 50 a 75. In tutto, oltre il 70% della popolazione vive in un luogo dove con un terzo del reddito medio si comprano al massimo 75 metri quadrati. Meno del 5% vive dove se ne comprano più di 150.

Per l’affitto il quadro è molto simile. Oltre il 39% vive dove con un terzo del reddito medio si affittano meno di 50 metri quadrati, e circa il 22% dove se ne affittano da 50 a 75.

La fascia peggiore, sotto i 50 m², è soprattutto un problema urbano: di chi ci vive, oltre il 65% abita in città, circa il 26% in piccole città e sobborghi e circa il 10% in campagna. Le zone rurali spiccano per un altro motivo: per il 12% della popolazione rurale non è stato trovato nemmeno un annuncio d’affitto.

Quale paese costa meno dipende da quanto grande vuoi la casa. Gli appartamenti piccoli costano di più al metro quadrato ovunque, ma quanto di più dipende dal paese, e basta a rimescolare la classifica di tutto il continente.

Se si mettono in fila i 31 paesi in base a quanti anni di reddito medio servono per pagare un appartamento in contanti, passando da 25 m² a 150 m² la Norvegia sale di dieci posizioni e la Spagna di nove, mentre Germania e Svezia ne perdono sette ciascuna.

Per comprare 25 m² la Germania è il settimo paese più abbordabile, per 150 m² il quattordicesimo; la Spagna è diciannovesima e decima. Tra un confronto e l’altro i redditi e il livello generale dei prezzi sono rimasti gli stessi. È cambiata solo la superficie.

Quanto fidarsi di questi risultati dipende da dove è stato misurato davvero quanto costano in più, al metro quadrato, gli appartamenti piccoli. In 23 dei 31 paesi il dato viene dagli annunci del paese stesso in tutte e cinque le fasce di superficie, da meno di 30 a oltre 120 m², e tra questi ci sono tutti i paesi citati sopra.

Negli altri 8 la fascia più piccola aveva troppo pochi annunci, e al suo posto si usa la mediana europea.

Una cautela che l’articolo esplicita: dove una fascia aveva troppo pochi annunci, gli autori l’hanno completata per interpolazione, quindi non sempre il numero di una fascia corrisponde a dati osservati davvero.

La geografia è quella che ci si aspetta, solo più netta. La regione della capitale di quasi ogni paese sta nella fascia meno accessibile e si trascina dietro quelle vicine: la casa è inaccessibile anche nelle regioni intorno a Parigi, Berlino e Madrid, pur con redditi più alti, e oltre confine intorno a Svizzera e Lussemburgo.

Le coste di Francia, Spagna, Portogallo, Grecia e Croazia e le valli turistiche delle Alpi sono molto meno accessibili dell’entroterra. Scandinavia e paesi baltici risultano nettamente più accessibili, salvo qualche città molto cara. Sulla mappa lo si vede per punti; i dati regionali sono nelle classifiche e nelle schede.

A livello di paese, gli autori indicano Portogallo, Paesi Bassi e Svizzera come piuttosto inaccessibili, e lo stesso vale per Polonia e Ungheria.

Sulla Polonia c’è una precisazione che conta per leggere tutta la mappa: una quota altissima di polacchi possiede la casa senza alcun mutuo, quindi il divario tra prezzi e redditi non lo sente la maggioranza. Lo sente chi la casa la cerca adesso: le giovani famiglie e chiunque debba trasferirsi.

L’affitto è più accessibile dell’acquisto in Germania, Francia, Belgio, Austria e Svizzera, ma non in Portogallo, Grecia, Bulgaria o Irlanda. A Vienna con un terzo del reddito medio si affittano 52 m², ma se ne comprano solo 31; a Madrid se ne comprano 49 e se ne affittano 38.

Gli autori avvertono di non leggere le due mappe come una scelta alla pari: chi paga la rata del mutuo accumula un patrimonio, chi paga l’affitto no, e anche la sicurezza di poter restare in casa è diversa.

Entrambe le mappe descrivono il mercato dal punto di vista di chi cerca casa adesso, ai prezzi di oggi; non dicono nulla di quanto paga chi ci abita già.

Cosa mostrano i dati americani

I dati americani vengono da un’unica indagine: l’American Community Survey del Census Bureau, stime quinquennali 2020–2024. Dà a ogni contea quattro numeri: il valore mediano della casa, il reddito mediano delle famiglie, l’affitto mediano e la popolazione. La mediana è il valore di mezzo: metà stanno sopra, metà sotto.

Sono 3.141 contee e il 100% della popolazione dei cinquanta Stati e del Distretto di Columbia. È un’indagine sulle famiglie, non un registro delle compravendite, e ogni numero qui sotto ne risente.

A livello nazionale la casa mediana costa 4,1 anni di reddito mediano delle famiglie, e l’affitto mediano assorbe il 21% del reddito mensile mediano.

La mappa in più mostra quanto la situazione sia diseguale: il 29% degli americani vive in una contea dove la casa costa cinque anni di reddito o più, e il 9,7% vive dove ne costa otto o più; l’1,8% vive dove ne costa dieci o più.

Dove costa di più. Per anni di reddito, in cima all’elenco c’è Teton County, Wyoming, con 13,2: è Jackson Hole, dove le case hanno prezzi pensati per compratori che non vivono del reddito locale. Poi Nantucket con 11,4.

Subito dietro ci sono due delle tre contee più densamente popolate del paese, Brooklyn con 11,3 e il Bronx con 10,9, e queste due insieme contano 4 milioni di abitanti, contro i 23.000 di Teton. Manhattan è a 10,5, San Francisco a 9,9, Los Angeles a 9,3.

Le grandi contee più economiche sono nel Nord industriale e lungo il Rio Grande: Allegheny County (Pittsburgh) e Wayne County (Detroit) a 2,9, Hidalgo County, al confine con il Messico, a 2,6. Una casa mediana costa circa un anno di reddito solo in una manciata di contee scarsamente popolate del Kansas e del Texas.

Sulla quota d’affitto serve un’avvertenza. Solo l’1,2% degli americani vive in una contea dove l’affitto mediano si prende il 30% o più del reddito mediano, e sembra una buona notizia finché non si guarda che cosa misura: l’affitto mediano diviso per il reddito mediano di tutte le famiglie, proprietari compresi.

Se invece si pone la domanda famiglia per famiglia, come fa la stessa indagine, il 51% degli affittuari americani paga d’affitto il 30% o più del proprio reddito. Entrambi i numeri sono corretti; rispondono a domande diverse, e una mappa per contea può disegnare solo il primo.

Dove si ferma il metro quadrato. Tutto quello che c’è sopra evita la parola «superficie», e non per scelta.

L’indagine chiede a un proprietario quanto vale la casa e a un inquilino quanto paga d’affitto; non chiede quanto è grande l’abitazione, e nessun’altra indagine federale lo chiede contea per contea. È per questa lacuna che sulla mappa degli Stati Uniti i tre indicatori in metri quadrati sono disattivati.

Se una casa americana sia cara al metro quadrato è una domanda a cui la statistica pubblica americana non sa rispondere. Questa pagina è costruita solo sulla statistica pubblica, e dove finisce quella, finisce anche la pagina.

Cinque anni in un solo numero, e un valore che è solo un’opinione. La stima quinquennale non è un’istantanea del 2024 ma una media di interviste fatte tra il 2020 e il 2024, espressa in dollari del 2024. È l’unica edizione che copre ogni contea, perché l’indagine annuale pubblica solo i luoghi sopra i 65.000 abitanti.

E il valore è il prezzo a cui il proprietario dice che la casa si venderebbe, non quanto qualcuno l’ha pagata: un’autovalutazione, non un prezzo di vendita. Nessuna delle due cose è un difetto da correggere; sono due fatti da tenere presenti prima di leggere la mappa.

Si sa anche quanto è affidabile il dato di ogni contea. A differenza dei dati europei, l’indagine accompagna ogni stima con un margine d’errore, e ogni scheda di contea lo mostra. Per la contea mediana l’intervallo è di ±5,9% del valore; per una contea su dieci è più ampio di ±16%.

In 187 contee, dove vive lo 0,29% della popolazione, supera un quinto della stima, e la scheda lo dice a parole. Quelle contee restano sulla mappa, perché lì l’indagine si è fatta davvero, e un buco sarebbe peggio di un intervallo ampio dichiarato apertamente.

Che cosa mostrano i dati latinoamericani

Solo due città della regione pubblicano un prezzo al metro quadrato per distretto, ed entrambe sono capitali: Lima, attraverso la sua banca centrale, e Buenos Aires, attraverso l’istituto di statistica della città. Ecco perché il blocco qui sopra è etichettato per città e mai per paese.

Lima: quanto hanno pagato i compratori. Ogni trimestre il Banco Central de Reserva del Perú, la banca centrale peruviana, pubblica il prezzo al metro quadrato, in dollari statunitensi, degli appartamenti venduti in 12 distretti della città.

Nel quarto trimestre del 2025 il più economico è La Molina, con 1.392 dollari, il più caro Barranco, con 2.463.

La banca pubblica anche quanti anni d’affitto equivalgono al prezzo d’acquisto, e dividendo il prezzo per questo numero si ricava un affitto. Il più basso è a La Molina, 7,5 dollari al metro quadrato al mese, il più alto a Barranco, 13,4 dollari.

Buenos Aires: quanto chiedevano i venditori. L’istituto di statistica della città, l’Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, pubblica ogni trimestre il prezzo medio richiesto al metro quadrato negli annunci, per barrio, separatamente per ogni taglio di appartamento.

Questa pagina prende i bilocali usati, il taglio che copre più barrios: 43 su 48 nel secondo trimestre del 2026. Il più economico è Villa Lugano, con 1.437 dollari al metro quadrato, il più caro Puerto Madero, con 5.805. Il trimestre è provvisorio e l’istituto potrebbe rivederlo.

L’istituto mostra un barrio solo se nel trimestre c’erano abbastanza appartamenti in vendita; gli altri 5 restano grigi sulla mappa.

Le due città non si possono confrontare. Un prezzo pagato e uno richiesto differiscono per la trattativa che c’è in mezzo; uno viene da un’indagine della banca centrale presso costruttori e agenti immobiliari, l’altro dagli annunci; e i trimestri sono diversi: il quarto del 2025 a Lima, il secondo del 2026 a Buenos Aires.

Per questo ogni mappa è colorata confrontando solo i distretti della propria città: il verde segna il quinto più economico, il rosso il quinto più caro. Un barrio verde a Buenos Aires non vuol dire che costi meno di un distretto rosso a Lima.

Nessun reddito locale, quindi solo il tuo. Nessuna delle due città pubblica un reddito per distretto, quindi le mappe non possono dire che cosa può permettersi chi ci abita: rispondono per il reddito che inserisci nel calcolatore qui sopra.

Per comprare serve anche un tasso ipotecario, e nei dati non ce n’è per nessuna delle due città. Non se ne prende in prestito uno da altrove: in entrambe le città l’acquisto si calcola solo con un tasso che inserisci tu.

L’OCSE aggiunge quattro paesi, come quota anziché come prezzo. Il suo Affordable Housing Database dà la quota mediana del reddito che le famiglie con un mutuo o in affitto spendono per la rata o per il canone.

Paese per paese: Cile 23,7% nel 2022, Colombia 20,5% nel 2024, Costa Rica 17,0% nel 2024, Messico 14,4% nel 2022.

Nemmeno i quattro sono del tutto confrontabili. Cile, Colombia e Messico dividono per il reddito al lordo delle tasse, la Costa Rica per quello al netto, che è più piccolo: con il metro degli altri, la sua quota sarebbe più bassa ancora.

Il balzo del Cile al 31,8% nel 2020 viene da un’indagine condotta durante la pandemia, e due anni dopo la quota è già tornata giù.

Limiti, i loro e i miei

Sia i dati sia i calcoli possono essere sbagliati. Le cifre sono state raccolte in automatico da diversi istituti di statistica e rielaborate qui da una persona sola: un abbinamento sbagliato tra tabelle, un file non aggiornato o una svista in una formula sono tutti possibili, e nessuna delle fonti ha controllato questa pagina.

Prima di fidarti di un numero, verificalo sulla fonte: ogni sezione rimanda alla sua con un link.

In Europa i prezzi d’annuncio non sono prezzi di compravendita. Lo studio lavora sui prezzi richiesti, e lo scarto rispetto al prezzo effettivamente pagato non è noto a livello comunale.

Dove è noto, va di pari passo con l’annuncio, ma segue andamenti propri. I dati americani non sono né l’uno né l’altro: sono ciò che i proprietari pensano valga la loro casa, che non è un annuncio e non è una vendita.

Ogni luogo è un solo numero, e una contea americana è un luogo grande. Dentro una città la differenza tra quartieri può essere grande quanto quella tra regioni, e la mappa non può mostrarla. Una contea è ancora più grossolana: Los Angeles County conta 10 milioni di abitanti e un solo valore mediano della casa.

La mappa inoltre non può colorare le regioni: a questo livello di dettaglio non esistono contorni delle regioni europee liberamente riutilizzabili, quindi questa pagina colora interi paesi e indica i luoghi con dei punti. I dati delle regioni e degli Stati restano nella ricerca, nelle schede e nella classifica.

Il reddito locale europeo è una stima. Il reddito dell’indagine viene ripartito tra i comuni da un modello, non misurato in ciascuno di essi.

In diversi paesi dell’Europa orientale quella ripartizione varia poco fuori dalle grandi città, per cui alcune regioni intermedie possono sembrare più povere di quanto siano. Gli autori chiedono di trattare con cautela i valori assoluti; gli andamenti sono più solidi delle cifre.

Niente anticipo, niente limiti al prestito. Lo studio non considera né l’uno né gli altri. Il cursore dell’anticipo in questa pagina è una mia aggiunta: riduce il prestito e fa vedere quanto vale un risparmio messo da parte.

Le regole sul rapporto tra prestito e valore della casa, i tetti al prestito in multipli del reddito e le altre barriere formali all’accesso al credito restano fuori dal modello.

Il tuo reddito non viene adattato a nessuna delle due definizioni. Quando inserisci un reddito familiare, la pagina prende un terzo dell’intera somma, perché è ciò che una famiglia spende davvero, e usa la composizione della famiglia solo per la riga che confronta il tuo reddito con la media locale.

Quella riga si misura su un reddito per adulto equivalente in Europa e su un reddito mediano delle famiglie al lordo delle tasse negli Stati Uniti, ed è etichettata così. Ma i metri quadrati, e negli Stati Uniti gli anni di reddito, vengono dai tuoi soldi e dal prezzo locale, e quell’aritmetica è la stessa ovunque.

Tempi. Gli annunci europei sono del 2024–2025, i redditi del 2024, i tassi per lo più medie del 2023, la popolazione è quella del ciclo di censimenti del 2021. I dati americani sono stime d’indagine quinquennali che coprono dal 2020 al 2024, espresse in dollari del 2024.

Il lato americano quindi non è affatto un’istantanea, ma una media su cinque anni, che in un periodo di prezzi in rapido movimento resta indietro rispetto al mercato attuale. Un motivo in più per tenere Europa e Stati Uniti su mappe separate.

I due redditi non sono la stessa grandezza. Quello europeo è un reddito disponibile equivalente medio: al netto delle tasse, diviso per un peso legato alla dimensione della famiglia, quindi per adulto equivalente.

Quello americano è un reddito mediano delle famiglie al lordo delle tasse, per tutti quelli che vivono insieme, senza alcuna scala di equivalenza.

Entrambi sono ciò che pubblica il rispettivo istituto di statistica; nessuno dei due si può convertire nell’altro senza fare ipotesi su tasse e composizione familiare, e sarebbe come spacciare una congettura per un dato.

Questa pagina non fa quella conversione. Tiene separate le due mappe e offre l’alternativa onesta: inserisci il tuo reddito, ed Europa e Stati Uniti rispondono alla stessa domanda.

Prezzi richiesti contro stime dei proprietari. I dati europei vengono dagli annunci: ciò che chiedevano i venditori. Quelli americani vengono dall’indagine: ciò che i proprietari dicono valga la loro casa.

Nessuno dei due è ciò che hanno pagato i compratori, e i due si discostano da un prezzo di vendita in modi diversi, quindi in nessun punto di questa pagina i prezzi europei e americani vengono confrontati.

E i due prezzi includono cose diverse. Il dato europeo è armonizzato in modo da comprendere l’imposta di trasferimento immobiliare o l’IVA e le spese catastali e notarili: a Vienna significa il 6,4% in più rispetto al prezzo d’annuncio.

Il dato americano è la stima del proprietario per la sola casa: le spese per concludere la compravendita, le imposte di trasferimento dove gli Stati le applicano e la provvigione dell’agente ne restano tutte fuori.

Il prezzo europeo comprende quindi gli oneri e quello americano no, e qui non si prova ad aggiungerli a quello americano, perché le aliquote variano da Stato a Stato e da affare ad affare, e stimarle sarebbe tirare a indovinare.

Il valore della casa americana è un’opinione, non un prezzo. L’indagine chiede ai proprietari a quanto pensano che si venderebbe la loro casa. Non è un prezzo di compravendita né un prezzo richiesto, e niente in questa pagina finge il contrario.

È l’unica misura del valore delle abitazioni a livello di contea che gli Stati Uniti pubblicano, e qui viene usata con il suo nome.

L’affitto americano è lordo e per abitazione, non netto e al metro quadrato. L’affitto lordo mediano include le utenze pagate dall’inquilino, e si riferisce a qualunque abitazione si trovi a metà della classifica degli affitti, grande o piccola che sia.

Non si può dividere in metri quadrati, e confrontarlo con l’affitto europeo al metro quadrato significherebbe confrontare due cose diverse: per questo la quota d’affitto americana è calcolata sull’affitto mediano della contea stessa ed etichettata così.

La quota d’affitto americana è un rapporto tra mediane, non un conteggio delle famiglie gravate dall’affitto. La mappa dice che l’affitto mediano si prende il 30% o più del reddito mediano in contee che ospitano l’1,2% degli americani.

Se la domanda si pone famiglia per famiglia, la stessa indagine dice che il 51% degli affittuari paga il 30% o più. Il secondo è il numero che descrive le persone; il primo è l’unico che si può disegnare su una mappa per contea.

La differenza nasce da come affitti e redditi si distribuiscono, in modo diseguale, tra le famiglie, e un solo numero per contea non può mostrarlo.

Di metri quadrati americani non ce ne sono proprio. La superficie non viene rilevata né dall’ACS né da alcun’altra fonte federale a livello di contea, quindi sulla mappa degli Stati Uniti i tre indicatori in metri quadrati sono disattivati. Meglio un pulsante spento che una mappa di congetture.

Fuori dall’Europa e dagli Stati Uniti, solo due città. Lima e Buenos Aires pubblicano un prezzo al metro quadrato per distretto, e stanno su mappe tutte loro, fuori dalle classifiche e dal confronto.

Aggiungere un paese richiederebbe un prezzo per unità di superficie pubblicato dal suo istituto di statistica o dalla sua banca centrale, e una mappa vuota con un’etichetta onesta batte una mappa piena con un numero inventato.

Da dove vengono i numeri

Ogni numero di questa pagina viene da un file pubblico che chiunque può scaricare senza chiave, account o pagamento. Ecco l’intera provenienza in una tabella; i paragrafi che seguono sono le parti che hanno richiesto una decisione.

Leggi insieme le righe del prezzo e del reddito e il motivo per cui Europa e Stati Uniti restano separati salta all’occhio: una colonna mette prezzi richiesti contro reddito al netto delle tasse per adulto equivalente, l’altra stime dei proprietari su case intere contro reddito al lordo delle tasse per famiglia.

Sono misure entrambe difendibili. Nessuna delle due si converte nell’altra.

La dichiarazione sulla disponibilità dei dati dell’articolo dice che i dati si possono avere su ragionevole richiesta agli autori. All’articolo non è allegata alcuna tabella; i materiali supplementari sono le due mappe in PDF vettoriale.

I numeri di questa pagina vengono quindi dalla migliore alternativa disponibile, e qui sotto è raccontato esattamente come sono stati ottenuti.

Il servizio cartografico ESPON. Il progetto HOUSE4ALL pubblica una StoryMap interattiva sul portale ArcGIS di ESPON. Le sue mappe sono alimentate da tre servizi pubblici di dati geografici (feature service) sul server GIS del programma.

Uno di essi, HOUSE4ALL_data_at_LAU_level, ha una riga per comune con il reddito equivalente medio 2024, il prezzo di vendita e l’affitto corretti al metro quadrato, il tasso ipotecario nazionale e i due indicatori di accessibilità dell’articolo, sa_m2 e ra_m2.

Il 14 settembre 2026 tutte le 89.601 righe sono state lette attraverso l’interfaccia di interrogazione del servizio, 2.000 alla volta, con il centroide di ogni comune. Quella tabella, ridotta ai campi usati qui, è pubblicata accanto a questa pagina come house4all-lau-2024.csv (10,7 MB).

La formula è stata verificata, non data per scontata. Per tutti i 78.758 comuni con dati di vendita, un terzo del reddito mensile, trasformato nel prestito che quella rata ripaga in 30 anni al tasso del comune e diviso per il prezzo corretto, riproduce il sa_m2 del servizio con uno scarto inferiore a una parte su un miliardo.

Lo stesso vale per l’indicatore dell’affitto. Il calcolatore usa quindi l’aritmetica dello studio, non un’approssimazione, e lasciando i valori predefiniti mostra i numeri dello studio stesso.

Il prezzo corretto è il prezzo d’annuncio, ponderato per quanto a lungo ogni annuncio è rimasto online, con l’aggiunta dei costi di transazione: a Vienna è del 6,4% sopra il prezzo d’annuncio grezzo, più o meno quanto sommano l’imposta di trasferimento austriaca, l’iscrizione al registro e le spese notarili.

Che cosa si prende dal servizio, e che cosa non c’è. I prezzi delle cinque classi di superficie sono nel servizio, ma gli indicatori pubblicati usano il prezzo corretto complessivo, e così fa questa pagina.

Il grado di urbanizzazione e l’indicatore di comune costiero vengono dalla tabella di corrispondenza LAU 2021 di Eurostat, che copre solo l’UE a 27; i comuni svizzeri, norvegesi e islandesi compaiono come «non classificati» nel grafico qui sopra.

I territori d’oltremare, le Canarie, le Azzorre e Madera restano fuori dall’area della mappa, ma si trovano con la ricerca.

Un terzo non è il 33%. L’articolo dice un terzo del reddito, e la prima versione di questa pagina l’aveva letto come 33% perché il cursore lavora in percentuali intere.

Ma il 33% è l’1% in meno di un terzo: 33 contro 33,33, una differenza pari a un centesimo del valore. È bastato questo per mettere ogni dato della pagina l’1% sotto quelli dello studio, mentre la pagina dichiarava di riprodurlo esattamente.

Ora il valore predefinito è esattamente un terzo e il cursore indica «un terzo»; se lo muovi passa a percentuali intere e smette di essere l’impostazione dello studio, come dice la riga sotto il calcolatore.

Verificato sul servizio: i metri quadrati alla portata pubblicati sono riprodotti con uno scarto inferiore a 8 parti su dieci miliardi su 78.758 comuni per l’acquisto e a 5 parti su un miliardo su 47.154 per l’affitto.

Gli appartamenti piccoli costano di più al metro quadrato. Il servizio riporta i prezzi di cinque fasce di superficie oltre alla media complessiva, e la differenza non è piccola.

Sull’intero campione un metro quadrato in un appartamento sotto i 30 m² costa il 28% in più da comprare e il 38% in più da affittare rispetto alla media, mentre uno oltre i 120 m² costa il 6% e il 17% in meno.

Questo sovrapprezzo dipende più dal paese che dalla singola località, e varia enormemente, dal 13% in Germania all’83% in Spagna. Ovunque indichi una superficie, questa pagina ora usa la fascia in cui ricade, quindi la risposta a «voglio 25 m²» non è più una semplice proporzione della risposta per 100 m².

Cambia l’ordine dei paesi: a 25 m² la Germania è più abbordabile della Spagna, a 150 m² la Spagna è più abbordabile della Germania. I metri quadrati acquistabili e affittabili mostrati di base usano ancora il prezzo complessivo, perché quella è l’aritmetica dello studio.

Perché la mappa è a punti e non a regioni colorate. A questo livello di dettaglio non esistono contorni delle regioni europee liberamente riutilizzabili, quindi la mappa colora interi paesi con le sagome di Natural Earth, di pubblico dominio, e indica ogni luogo con un punto.

I nomi delle regioni vengono dall’elenco dei codici statistici di Eurostat, liberamente riutilizzabile per qualsiasi scopo. La proiezione è l’azimutale equivalente di Lambert, la famiglia usata dalle mappe ESPON.

Dove la pagina e l’articolo divergono. Le quote di popolazione calcolate dal servizio (41% sotto i 50 m² in acquisto, 37% in affitto) sono qualche punto sotto il 44% e il 39% dell’articolo.

Il servizio è la versione pubblica dei dati del progetto; la figura 3 dell’articolo è stata disegnata a partire dal dataset di lavoro degli autori, e i due possono differire nei pesi di popolazione, nell’anno di reddito o nel trattamento dei comuni senza dati.

I dati dell’articolo sono citati come dati dell’articolo; il grafico mostra ciò che dà la tabella pubblica.

Una sola fonte per tutti i dati americani. L’American Community Survey dà a ogni contea un valore mediano della casa, un reddito mediano delle famiglie, un affitto lordo mediano e una popolazione, in un’unica pubblicazione, come opera federale di pubblico dominio.

Ogni riga è identificata dal codice federale FIPS della contea, quindi le contee vengono abbinate in modo esatto e mai per nome.

Come vengono lette le tabelle. L’interfaccia di accesso ai dati del Census Bureau, la sua API, richiede una chiave. Le stesse tabelle di pubblico dominio vengono quindi lette attraverso l’API aperta di Census Reporter, un’organizzazione non profit.

Census Reporter lo dice chiaramente: «I dati di Census Reporter provengono dallo US Census Bureau e non sono protetti da copyright». Il suo server chiede a chi lo interroga di identificarsi, quindi il programma di download si presenta, come user agent, con il nome e l’indirizzo di questa pagina, invece di fingersi un browser.

Di nuovo il Connecticut, e dall’altro lato. Lo Stato ha sostituito le sue otto contee con nove regioni di pianificazione, e stavolta è il Census Bureau ad essersi aggiornato e Natural Earth no: l’indagine pubblica le nove, il file della mappa ha ancora le otto.

Invece di togliere lo Stato o prendere in prestito un punto vicino, i nove centroidi sono calcolati qui dai confini federali TIGER 2024, come centroide del poligono ponderato per l’area con gli anelli interni sottratti, e si è verificato che ciascuno cada dentro lo Stato.

Per l’Alaska stavolta non è servito niente: l’indagine usa già Chugach e Copper River, le unità che nel 2019 hanno sostituito Valdez-Cordova.

Le righe degli Stati e del paese vengono richieste, non assemblate. Una media delle mediane di contea ponderata per la popolazione non è una mediana, eppure la prima versione di questa pagina costruiva così, a partire dalle contee, le sue righe statali e nazionale.

L’ACS pubblica ogni livello, quindi la riga della California è la mediana della California stessa e la riga nazionale è quella nazionale. La pagina dice 4,1 anni di reddito per la casa mediana americana perché lo dicono le due mediane nazionali del Census Bureau, non perché si è fatta la media di 3.141 contee.

A tre contee manca un numero, e 78 municipios sono stati lasciati fuori di proposito. De Baca County, nel Nuovo Messico, non ha un reddito mediano delle famiglie pubblicato; Kenedy County e Loving County, in Texas, con popolazioni di qualche centinaio di abitanti, non hanno né un valore della casa né un affitto.

Tutte e tre sono nel file dei dati mancanti con il loro motivo; se ne compare una nuova, la generazione della pagina si blocca.

I 78 municipios di Porto Rico sono nello stesso download ma esclusi: vengono dalla Puerto Rico Community Survey, un’indagine separata, i totali degli Stati Uniti del Census Bureau non li includono, e includerli cambierebbe il significato della riga del paese.

Il sovrapprezzo delle piccole superfici si ferma all’Atlantico. I dati europei misurano, paese per paese, quanto costa in più un metro quadrato in un appartamento piccolo, e questa pagina lo usa ovunque indichi una superficie.

Per gli Stati Uniti una misura del genere non esiste, e non c’è nemmeno un prezzo americano al metro quadrato a cui applicarla: le superfici che indichi valgono solo per la mappa europea.

I tassi di cambio per il campo del reddito sono i tassi di riferimento dell’euro della Banca centrale europea dell’11 settembre 2026, fissati nella pagina perché un link condiviso indichi lo stesso importo anche il mese prossimo.